“一场艰难的双手互搏游戏”

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7月18日媒体报道，刚刚担任住房和城乡建设部部长的陈政高，近日举行了就任后首次全国住房和城乡建设事业座谈会。 在这次会议上，陈政高表示，各地可以根据当地实际制定平稳的房地产相关政策，其中存量大的地方要消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等措施

媒体将陈政高的这番讲话视为房地产领域的“去库存”。 那么，怎么去库存呢？ 从目前的情况来看，是取消限购。 迄今为止，呼和浩特和济南已经正式取消了限购。 7月17日晚，微博还传出上海黄浦、卢湾、徐汇区放松管制的消息，但随后上海市房管局副局长证实放松管制的消息为谣言。 当然，与济南和呼和浩特正式解除限购不同，这一年来，国内许多城市都以非正式的方式解除了限购。

更极端的是内蒙古鄂尔多斯的库存清除方法。 在今年两会上，市长鄂尔多斯廉素在内蒙古代表团于3月7日举行的团组开放日活动上回答记者提问时表示，该市将在3年内不再新建商品房。 为什么有这么紧急的事？ 非常重要的理由是鄂尔多斯的住宅库存过多，还有4万所住宅在出售。 目前，从该市居民的住房情况来看，房地产已经严重供过于求。 据悉，鄂尔多斯现在的家庭平均住宅为1.35户，人均居住面积为50平方米。 供给过剩反映在房价上，从高峰期的2万元/平方米下跌到现在的5000元/平方米。

当然，鄂尔多斯是特例。
艰难的双手格斗游戏
我们知道，在全国大部分地区，尽管房价开始走下坡路，但价格并没有发生根本的变化。 根据国家统计局7月18日公布的《去年6月70个大中城市住房销售价格变动情况》，6月份新建住房价格下跌的城市增加到55个，上升城市下降到8个。 但是，与去年同月相比，70个大中城市中，有近1个价格下降的城市，69个价格上升的城市。 大家都知道的一个事实是，同比的数据可能比环比更接近价格的真实波动。 换言之，与去年同期相比，现在的房价实际上没有开始下降。

房子名义价格不变，但成交量下跌明显。 中国指数研究院最新报告显示，6月监测的42个主要城市累计成交面积比去年同期减少22.8%，为14%，处于月度低水平(有春节假期的月份除外)，跌幅最大的汕头竟然达到91%。 对大部分房地产公司来说，公司开发所需的资金大部分来自银行的开发贷款，但年来，许多房企的房地产开发资金来自高利率信托理财。 信托资产管理往往只有2-3年的期限。 成交面积下降，公司还款也会出现问题。

中国人民银行1月24日公布的报告显示，截至年底，房地产贷款余额达到14.61万亿元。 其中房地产开发贷款余额1.07万亿元，比去年同期增长9.8%，房地产开发贷款余额3.52万亿元，比去年同期增长16.3%，个人购房贷款余额9.8万亿元，比去年同期增长21%。 再加上通过信托资产管理等流向房地产行业的资金，数据会非常大。 有人估计具有金融属性的负债性货币信用资金占房地产总投资的50%以上。 有人估计有近四分之三的影子银行资金流向房地产。

在这种情况下，如果房地产出现交流面积的停滞和下跌，会给国民经济带来毁灭性的结果。 所以房地产公司去库存特别重要。 因为增加房地产公司的现金流会给整个国民经济带来喘息的机会。 如果房子卖不出去，房地产公司的现金流枯竭，受害的不仅是房地产公司，整个金融系统也有可能发生系统性风险。

而且，房地产公司不仅要稳定金融，也不能忽视与地方政府的财政状况密切相关。 与房地产领域直接相关的房地产营业税、契税是地方政府的重要收入来源。 但是，由于今年房地产市场的不景气，与之相关的税收增速锐减。 根据财政部日前公布的财政收支情况，今年上半年房地产营业税、契税分别比去年同期增长6.6%、11.7%，比去年同期增长39.1%、28.1%，与以往20%、30%的高增长水平相比形成了较大落差。 在这种情况下，去库存不仅是公司，也是从地方到中央的各级政府的头等大事。

但问题是，当时政府为应对房地产价格上涨而出台的各种限购令没有制止价格上涨，房地产下跌期间解除限购令会增加诉求，从而导致房价稳定吗？ 对此我很谨慎乐观。 在过去的一段时间里，限购令抑制了很多人的诉求，但是在“即使买价上涨，买价也不会下跌”的趋势下，具备什么样的购房资格的人更愿意挺身而出，救市？ 我知道天。

更值得一提的是，住建部陈部长在全国住房城乡建设事业座谈会上一方面表示“将用尽一切办法消化商品房待售面积”，另一方面也提到住建部今年下一阶段的事业要点是保障性住房建设。 据介绍，今年全国将新建城市保障性安居工程700万套以上(其中各类棚户区470万套以上)，基本建设480万套。

另一方面去库存； 另一方面，大幅增加了供给。 这可能会给房地产公司的库存收购带来很大的挑战。 决策者可能认为这两个群体各不相同。 因为那不会造成影响。 但是请注意，许多房地产开发公司的地价是几年前取的，其中有些已经过了五年多。 房地产公司为了去库存，房价可能比现在的保障房低。 事实上，这种情况已经出现。 几天前，北京首批自营商品房约20%选择放弃，一个非常重要的原因是保障性住房的性质——自营商品房的价格高于周边商品房。

为了让商品房去库存，地方政府通过取消限购等手段扩大房地产市场诉求保护房空减少安装率尽快收回资金，地方政府又在尽力降低保护房准入门槛。 房价进入下行通道时，如何维持大规模保障房的建设，并让商品房库存？ 对地方政府来说，手掌和手背都是肉，这确实是一个难度很高的双手格斗游戏。

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来源：企业信息港