“京商办市场“地热房冷” 受益货币政策未来或升温”

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商品房市场的走向从根本上决定了土地市场的走向。 年，受商品住宅交易量持续低迷的影响，北京土地市场也有所调整，住宅用地成交遇冷，曾一度发生底价成交和倾销现象。 与此同时，商业地产备受房企青睐，商业服用地转让在总成交中的比重不断扩大。 据亚豪机构统计数据，今年前11个月，北京商服用地累计成交43件，在所有土地成交中达到31%，但这一比例仅为年24%、年18%。

对此，亚豪机构副总经理高姗表示，在楼市整体低迷的情况下，房企分化经营风险，在多元化快速发展战术下扩大业务行业。 由于大量建设保障房、自建房，与土地收购价格高的企业住宅用地相比，商业办公用地收购价格相对较低，在北京住宅用地郊区化的今天，项目周边缺乏商业配套，快速发展潜力巨大，如果商业房地产得到妥善操作，整个地区的价值将会很大。 另外，由于北京限购政策的实施，不仅是限购，总额较低的商住项目近年来备受欢迎，成为今年商服用地成交占有率大幅增加的重要因素。

以计划为导向，弥补通州、房山、大兴集中商品房用地、区域配套不足现状

在宅基地供应逐渐郊区化的今天，年北京商服用地出让也呈现郊区化趋势。 从土地成交区域来看，年北京商业区划供给主要集中在京郊区域。 据统计，以通州、房山等为中心的近郊区域，今年前11个月累计成交32件商业服用地，总成交占74%。 另一方面，城市和远郊地区分别成交8笔、3笔，分别占总成交的19%、7%。

亚豪机构副总经理高姗解体，由于城市住宅用地不足，近年来住宅用地供应的一半以上集中在房山、大兴等新城板块，但随着区域内住宅类项目的大量供应，需要释放的费用热情和极度缺乏的商业配套，很大程度上 此外，为了不将近郊新城发展成另一个睡眠城市，要缓解城市人流，挽留人群

近郊区域中，通州区、房山区及大兴区为成交主力区域。 据亚豪机构统计数据，今年前11个月，通州、房山及大兴3个行政区累计商品房用地23件，占商服用地成交总量近一半。 其中，通州区累计成交12件商服地块，居首位，房山区和大兴区分别成交6件、5件。

高姗解体，在北京、天津、河北一体化的背景下，通州作为城市副中心的地位十分突出。 政府出于区域产业结构调整等需要，将提高商业、办公类项目用地的供给力，特别是在规划中，建设北京第二大cbd运河核心区，未来将直接受到国贸商业诉求，在规划导向和通州商业快速发展前景的双重刺激下，运河核心区将成为企业布朗

由于通州位于城市副中心，调整了区域产业结构，但相对于快速发展商经营房地产，房山、大兴两个行政区前期出让住宅用地的规模过大，随着商品房项目的入住，区域常住人口急剧增加。 但是，相对人口密集度日益提高，区域内商业组合的极端不足成为肘击当地可持续快速发展的重要因素。 为了改善这一状况，政府在土地供应时将越来越多的商业服用地进行对比配置，以弥补郊区商业补助不足的现状。 开发商也看到了未来区域商业地产的快速发展前景，纷纷围堵商业服用地，带动了近郊区域商业地产成交占有率的大幅增长。

年商服用地地热制冷、散卖型商务经营不动产的价格一起下跌

年北京商业地块红火，但商业房地产成交不容乐观。 据亚洲豪机构统计数据，今年前11个月，北京写字楼和商铺分别成交3769套、3429套，比去年同期分别下降43%、26%。 成交价格分别为18076元/平米、23915元/平米，比去年同期分别下跌26%、8%，整体呈现量价下跌的状态。

对此，亚豪机构副总经理高姗解体表示，与房市不同，商业地产属于纯投资型市场，其市场走势与宏观环境和实体经济的快速发展高度相关，年中国经济增速持续放缓，对未来经济环境的不明朗和房地产市场浓厚的观望情绪，

近两个月来，随着国内货币政策的调整，与住宅交易量回升同步，北京写字楼市场的销售额也出现了稳定回升的迹象。 根据亚洲豪机构的数据，10月份北京办公楼累计达到435套，比上个月上涨66%。 另一方面，截至11月27日，北京办公楼将达到414套，预计全月将达到450套左右。

对此，亚豪机构副总裁高姗解体在央行930贷新政和9月、10月累计7695亿mlf等一系列输血下，市场短期流动性充裕，减轻投资者资金价格压力，同时提高市场信心，商业房地产相对

来源：企业信息港