“楼市政策呼风唤雨时代已终结”

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解除限购已经不是信息，不解除限购才是信息，中国楼市依然充满传说。

6月26日，在呼和浩特率先提出第一枪取消限购后，截至上周末，哈尔滨宣布全面取消限购。 短短一个半月内，37个城市退出了限购的历史舞台。 目前，仅有9个未取消或取消管制的城市，包括北上广深四大一线城市和三亚、珠海、南京、银川、西宁等二三线城市。

通过整理限制版图，限制购买虽然时间短，但经历了三个阶段。 一是在探索政策阶段，以前佛山、沈阳、长沙等地放松管制的动作全部停止，即使是标杆意义的呼和浩特，也经历了一波三折。 都可以看作是政策的试探。 因为，限购的红线被视为“分类限制”不可触及的红线。 先放风，注意市场情绪。 在遭遇民众的强烈反抗，舆论谴责之后，地方政府不得已停止了。 因为中央反映冷淡，这又让地方政府重新探索动机。

二是在“只做不说的事”的阶段，与其接受舆论的批评，不如低调行事。 各地在学习呼和浩特和济南“取经”的基础上，采取了避开前线的策略，隐藏口罩，通过微博、口头等非正式文件形式安静放松。 第三，是全面开放的阶段。 在此期间，既有中央的默许，也有舆论对放松管制的疲软，全面放松因此而被撕裂。

从放松管制城市的优势来看，可以分为三大类。 一是更加赤裸裸的全面取消、管制中止城市。 例如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙、太原、合肥、南昌、哈尔滨等城市。 这些城市大部分以省会城市为中流砥柱。

二是一半处于购房状态的城市，其中分为郑州这样的积分区域限购，说明在市内五区、郑东新区购房无需提供住房覆盖数、纳税和社会保障等； 苏州、杭州取消90㎡以上的购房限制等，也分为购房面积限制。 也有混合购买限制，在划定区域的同时设定面积限制的大小。 例如青岛、宁波、厦门、杭州等。 这些城市主要集中在沿海地区或房价稍高的城市。 第三，虽然没有确认文字方面，但是口头通知，实际上是“有名的城市”。 例如长春、大连、石家庄、乌鲁木齐、徐州等。

另一方面，在仍在遵守限制的9个城市中，银川和西宁内陆城市范围和力量本来就小，人口净流入少，房价上涨压力本来就小。 这样是否解除限制意义不大。 北面广阔，深度为四个堡垒的城市，相当长期缺乏供给，这一逻辑不容易被打破。 剩下的三亚、珠海、南京之所以落后，其实是因为这些沿海城市的价格本来就不便宜。

限购的崩溃与其说是地方政府一步步试探的结果，不如说是针尖上的芭蕾舞表演。 楼市的决定在任何国家都是走钢丝一样的政治游戏，所以所有决策者都知道，要打破这个领域并不容易，就算再次帮助也似乎要登天。

另一方面，中国楼市经过诉求——投资——投机阶段的变迁，现已进入疯狂的庞氏融资阶段。 我国房地产业高度依赖银行体系，但由于直接融资不发达，地产商不惜以高利贷维持经营。 因此，房企的杠杆率水平很高，目前上市房企的杠杆率水平达到80%左右。

而且房奴不惜用三代人的储蓄和生活费偿还，银行以净资产的股权价格发行优先股保证存款比和放贷顺利进行。 在这些疯狂行动的背后，有地价楼价永远上涨之论。 事实上，根据银监会目前公布的数据，截至第二季度末，中国中银领域金融机构总负债156万亿美元。 银行债务之高、杠杆之大，已经不堪重负。 如果土地和不动产等抵押品大幅贬值，很多人将面临破产。 目前，资金短缺是发出了警告信号。

另一方面，在gdp的主持下，房地产投资成为维持宏观经济增长的首要动力，因此中国房地产市场从未出现过“真正的下跌”。 特别是年，不动产投资的增长率对于稳定gdp的增长是不可缺少的。 但是，去年7月房地产开发投资额比去年同期名义增长20.5%，而今年7月全国房地产开发投资额比去年同期名义增长13.7%。 房地产持续下跌对宏观经济来说是无法承受的沉重。

如果放任房地产价格下跌，上游产业链将会出现负面预期，不仅会对水泥、玻璃、有色领域等实体经济造成巨大压力，也会对银行融资资产造成巨大冲击。 所以，前段时间兴业银行停止了房地产夹层资本，以及银行背叛房地产多年的盟友，都来源于银行控制风险。 银行醒来时，已经下跌的房地产投资收益和巨大的风险将被释放，凭什么博得同盟国的欢心？

可以说限购崩溃是游戏下的产物，也是为了体制改革，时间和空之间的必然结果。 通过缓慢下跌来释放房地产泡沫的风险，而不是开始新的房地产泡沫，符合政策逻辑。 如果泡沫吹得很大，只会使针尖变细。

但是，楼市的这匹野马在地方政府脱缰之际，没有向前狂奔。 各地的金融机构贷款盛行，即使经济复苏，也只开一时的花。 统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下跌的有64个，持平的有4个，上涨的有2个。 在价格波动中，最高涨幅下降0.2%，最低下降2.5%。

从库存周期来看，据机构统计，目前十大城市库存比例为60周，近期回落，仍居近3年高位。 其中，一线城市存量比例为51周，二线城市存量比例为68周，总体来说二线城市存量高，去化周期时间长。

现实的残酷显然冲破了无限权力至上的地方政府政策的力量，政策失灵，未来也成为常态。 这并不意味着政策权力本身的作用减弱，而是政策掣肘的发挥空之间越来越小。 现在的房价和2008年没法比，所以基础价格至少翻了一倍。 也就是说，至少8万亿美元和100亿美元以上的信贷增量需要推进楼市。 这样救市，即使成功了，结果也一定是可怕的恶性通货膨胀。

此外，政策使投机者能够完全吹散敲鼓的泡沫游戏。 但是，造成贫富差距的最大因素不是增加财富的工资收入分配的不公平，而是积累财富的住宅的迅速上升和不均衡。 对任何决策者来说，贫富差距都是可怕的社会肿瘤。 现在，这个肿瘤的最大诱因是房价上涨太快，住房持有太集中。

贫富差距越大，表示房价收入比越高。 这意味着比较有效的诉求低。 解体表明，支撑市场安全边际的收入房价比和租价比越来越荒唐地进入外太空，甚至出现了荒诞的“宇宙高峰”。 这样的比喻虽然过分夸张，但至少证明了过去中国式房价的“奇怪的浪漫”难以持续。

事实上，在美国过去的200年里，楼市周期为21年，即上涨7年、下跌7年、低位盘整7年。

来源：企业信息港