“人口流动+鼓励三胎：碧桂园城镇化存量的新机遇”

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第七次人口普查数据公布后不久，“三个孩子”就来了。

5月31日，中共中央政治局召开会议。 会议指出，将进一步优化生育政策，实施一对夫妇可以生育3个孩子的政策和支持措施。

房地产快速发展短期看政策，中期看土地，长期看人口。

放开生育政策、家庭人口扩大，意味着部分顾客对户型诉求的变化。 城市生活人口总量和人口流动状况也直接影响房地产的业务布局。

城市化水平的提高和城市群的进一步凝聚，长期以来左右着房地产住宅展的方向。 大小不同的各类住宅企业，也将迎来机遇和挑战。

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拥抱城市群

职业诉求仍将逐步释放

首先，从人口总数来看，房地产未来市场不必过分悲观，人口增长率持续下降，但仍呈正增长。

根据第七次人口普查的数据，全国人口为141178万人，比全年的133972万人增加了7206万人，增长了5.38%。 年均增长率为0.53%，比2000年全年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

数据显示，我国人口十年来持续保持低速增长的态势。 将来，我国人口将继续保持低速增长。

从人口分布来看，东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。 与年相比，东部地区人口所占比例上升2.15%，中部地区下降0.79%，西部地区上升0.22%，东北地区下降1.20%。

从人口跨省移动来看，广东、浙江和江苏的人口流入最多，十年间人口分别增加了2171万人、1014万人和609万人。

人口分布和迁移的背后，是城市群和都市圈的兴起。 珠江三角洲、长江三角洲城市群虹吸效应不断增强，加之部分东部城市产业升级，西部主要城市产业的快速发展，带来了人口流入和回流。

人口流入带来城市职业诉求的上升，都市圈的房地产市场将迎来越来越迅速的发展机遇。

以房地产巨头碧桂园为例，目前碧桂园项目已进入中国内地所有省份，达到市场全面覆盖。 截至5000年12月31日，碧桂园在国内获得的权益可销售资源约1.75万亿元，潜在权益可销售价值约5000亿元，权益可销售资源共计约2.25万亿元。

桂园的土窖布局与人口迁移趋势一致。 年末可销售价格中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域； 企业有长江三角洲、珠江三角洲、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈和人口密集省，与其他城市的可销售资源占有率分别为73%和27%，在未来的快速发展空之间巨大。

▲照片来源华西证券

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城市化还有空之间

要点3、4线对城市和外国的诉求

与三孩政策相比，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，三孩政策最大的受益城市是二线城市，其基础设施和人居环境良好，未来以一线城市生活的人口回流和三四线城市生活的人口迁移趋势，二线城市有望在人口数量上超过一线城市。

城市集群效应的另一大利益是新型城市化的快速发展。

数据显示，全年常住人口城镇化率已经达到63.89%。 虽然比去年有了很大的进步，但离发达国家的70%到80%的城市化率还有一段距离。 户籍城市化率只有45%，进入城市空之间很大。

目前，可移动的农村生活人口大多分布在三四线城市辖区，人口移动以省内为主。 数据显示，中国省内流动人口为2亿5100万人，占总流动人口的67%，高于跨省流动。 根据天风证券的分解，非一线核心城市如省会和计划单列市将逐渐成为人口流动的重要方向，二线城市房地产开发空之间可能更优。

但是，省会承载力有限，三四线城市的当地城市化是未来城市化的能动力量。

据小乐介绍，从人口流动看，郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等二线核心城市人口流入速度大于一线核心城市，都市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。 未来西安、成都、武汉等主要二线省会城市和城市群内周边三四线城市城市化率进一步提高，房地产市场将处于较快速发展空之间。

在三线城市中，碧桂园占有市场特征。 年，碧桂园销售额约占全国商品房销售额的5%，在企业已进入的三四线城市中，年均市占有率约为8%，预计未来越来越多的三四线城市的市场份额将进一步提高。

根据华西证券发布的研究报告，2021年1月至4月，碧桂园新增储量301.99万平米。 其中，一线城市4.89万平米，二线城市38.67万平米，三四线城市258.43万平米，三四线城市占85.6%，聚焦下沉市场仍是碧桂园的投资战术布局。

关于新城市化，碧桂园集团董事局主席杨国强认为，中国城市化还有很长的路要走，人民对幸福生活的追求不变，未来许多农村生活人口将进入生活更富裕的县、镇生活。

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精耕市场

住宅企业的新机遇

此外，精耕市场的房企将迎来机遇。

放开生育政策、家庭人口的扩大，意味着改善型诉求的增加。 国金证券拆解师赵旭翔表示:“过去主流的家庭结构是‘一家三口’，三人房是性价比较高的选择。 随着家庭的增加，会对125平方米以上的中大户型住宅产生新的诉求。 ”

也就是说，在市场诉求上，客户对房屋设计、户型有越来越多的诉求，提出“健康住宅”的概念，希望在户型上越来越细分为多功能。

但实际上，“花钱也买不到好房子”已成为许多三四线城市的通病。 人与车不分流的动线、稀少的绿化、挤满停车场的小区道路、无所事事的房地产等问题已成为常态。

面对三线城市的供需错误，行业领先的房企经验丰富，项目设计与开发也更专业，更能满足购房者的诉求。

面对这一痛点，产业链布局完善的房企容易取得特点。 桂园作为深耕城市多年的住宅企业，在产品的构建上有着独特的体系。 通过几乎涵盖房地产开发所有阶段的“一条龙”开发模式，可以实现相关阶段工程的标准化操作，而且项目开发各阶段都可以提前参与投资的分解和决策，生产运营效率更高，质量也更可控。

克瑞广州地区分解师肖文晓认为，无论从城镇化率提高、人口奖金减少等多种角度进行分解，中国房地产市场从增量时代逐渐向存量时代转移的趋势，近年来已经明显。

肖晓说:“如此大的趋势转变，意味着为房企规模扩张提供的增量分红越来越少，粗放式增长无法持续，但精细化的城市运营却大有可能。”

来源：企业信息港