“152房企首季存货1.66万亿 6月或成楼市博弈分水岭”

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新公布的国五条后，国内房地产市场上演了过山车行情。

数据显示，与今年年初销量创高峰、供需翻倍不同，从今年4月开始，北京、广州、上海等一线楼市供需双双下降，成交量断崖式下跌。 到了5月，这一成交仍未衰退

扭曲。

楼市成交量急转直下，万科、华润、世茂房地产等大型房地产公司表现明显下滑，库存压力上升明显。 许多业内人士表示，面对库存压力，房企只有适应市场，积极去库存，才能鼓舞市场潮头，成为房地产奥斯卡的有力争夺者。

据了解，目前，以保利地产为首的部分房企已经开始采取促销战术，以提高现有项目库存的撤出率，但对大多数房企来说，情况还是保守的。 由于去年年底和今年年初房地产市场出现了一定幅度的回暖，房企库存退出好转，积累了一定的资金实力，大部分降价动力明显不足。 中房信研究总导演薛建雄向时代周报记者分析说，楼市供需仍处于胶着博弈状态，到6月中旬市场将是向上还是向下，房企有可能进行大规模促销。

152住宅企业第一季度的库存为1.66万亿

由于各地新五条细则的实施，楼市库存拆迁速度从4月份开始明显放缓。

根据中国指数研究院的数据，监测的43个城市中，8成以上的城市4月楼市成交量比上个月大幅减少，其中北京、上海、广州3大城市同比分别达到56.6%、36.06%、50.67%，另外青岛、福州、三亚 据中原地产统计，全国主要城市的成交面积4月份大部分比3月份下降了15%以上。

作为楼市，销售旺季从以前就传来了，但5月份房地产公司上半年销售业绩的重要性不言而喻。 在以往的习性中，许多开发者需要利用这个机会为上半年的整体业绩实现一体化。 但从目前的统计交易量来看，楼市成交并未明显好转，各地尚未出现本应于红五月传出的火热成交场景。

根据北京市住建委和相关机构的最新数据，5月上旬新建住宅(保障房除外)的上网本数量只有1404套，比上个月下降43.3%，比去年同期下降29.2%。 这期间新建交易平均价格为21695元/平方米，比上个月上涨1.6%，比去年同期上涨3.2%。 随着北京楼市下跌，上海、深圳也出现了同样的下跌趋势。 五一期间，上海楼市降温明显，5月第一周新建住宅成交量环比下降近三成。 深圳5月的第一周新建住宅成交数为542户，环比下降43.25%。 此外，中小城市大多5月人气不旺，起步低迷。

楼市成交量急转直下，许多大住宅公司的表现明显下降。

据统计，目前已查明4月销售业绩的16家房企销售额共计476.13亿元，比3月减少17.3%。 16家房企中12家销售环比下跌，其中万科4月实现销售面积110.7万平方米，销售金额123.8亿元，分别环比下跌12.97%和18.55%。 华润地4月销售额44.3亿元，环比下降34.4%。 世茂房地产4月份合同销售额46亿元，环比下降27.6%。 合生、绿城、碧桂园等房企4月销售额均环比下跌。

中原地产市场研究部总监张大伟分析称，从4月开始，新国家五条政策窗口退出等因素导致整个市场下跌。

必须注意的是，反映住宅企业经营的重要指标库存直到今年仍在继续增长。 wind数据显示，152家房企一季度库存量达到16596.72亿元，比去年年底增长6.14%。 另一方面，时代周报记者从各企业财报中获悉，其中，年库存位居前五的万科a、保利地产、招商地产、金融街、华夏幸福等5家房地产企业，招商地产库存水平今年一季度略有下降，其余4家库存分别为2551.64亿元。

从可售住房存量规模来看，目前北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市存量还有1.08亿平方米，仅低于历史高位水平。 万科秘谭华杰介绍说，库存拆迁周期自去年下半年以来变化不大，目前为10.7个月，证明新房市场并未出现明显的短缺现象。

专注于房地产战术运营咨询的亿翰智库张化东表示，未来楼市转冷、交易量开始萎缩，将对部分高库存房地产企业造成压力，这些企业将通过降价销售提高现有项目的库存削减率，

住房企业的涨价预期依然强劲

保利地产一直被认为是领域的风向标。 年，保利地产将资金回收定为事业主旋律，今年迄今已举办多次大小宣传活动。 过去4月，保利地产广东企业旗下的6城15盘联动。 这也被广东企业视为前所未有的联动规模和空前的优惠力度。 五一节期间，保利地产延续促销态度，广州、长春等地许多项目超万套房源进行促销战。

但是，截至目前，剩下的所有房企都以保守的态度观望，5月扩大了推送计划，但没有出现大规模的肉搏战。 去年有三次大规模促销招商房地产，董秘刘宁近日在接受时代周报记者采访时表示，目前销售情况良好，今年没有制定大规模促销计划。

在重庆，当地开发商也很少开展降价促销活动。 五一节期间，时代周报记者访问重庆几个刚需盘时发现，来看房的人数和政策出台前没有明显减少，价格也没有下降，许多购房者必须排队、求关系。 另一方面，在深圳市场，据当地人士分析，近期深圳新建住宅平均价格维持在高位，连续5周维持在2万元/平方米以上，不愁销售是开发商不愿降价的主要原因。

实际上，在房价不下降的情况下，数据也已经得到了证实。 基准房屋制造商的销售平均价格印证了住宅市场整体的价格上涨。 今年4月，包括万科、恒大地产、碧桂园、融创中国在内的多家标杆在房企上市，销售均价有不同程度的上涨。 其中，中国销售平均价格达到2.07万元/平方米，比去年同期上涨近30%，与去年年底的1.78万元/平方米的平均价格相比也上涨了不少。

万科去年4月的销售均价为1.02万元/平方米，今年上涨了13.7%至1.16万元/平方米。 另外，近期全国范围内出现了将售价提高2%-10%的恒大地产，前4月的销售均价从去年的6140元/平方米上升到了6348元/平方米。

除上述房企外，碧桂园、世茂房地产今年4月的销售平均价格也分别较去年同期上涨7.5%和5.2%。 另外，根据中国指数研究院的监测数据，今年4月，百城住宅平均价格为1万元/平方米，这一数据与3月相比上涨了1%。 这也是自去年6月以来，该数据连续11个月环比上升。 从去年的数据来看，百城住宅的价格比去年4月上涨了5.34%。

中原地产研究总教练刘渊表示，房地产公司资金链压力日益减少，这是以价格交换量优惠措施告终，楼盘价格得以坚挺维持的首要原因。 wind数据显示，一季度共有152家上市房企实现净利润154.59亿元，比去年同期增长29.71%。 净利润大幅增加，房企未来业绩蓄水池预收款也达到历史新高6435.71亿元，比上年末增长36.52%，增长14.79%。 薛建雄也向时代周报记者指出，由于去年年末和今年初楼市出现一定幅度的回暖，房企积累了一定的资金实力，降价的动力明显不足。 但是，目前国内宏观经济形势下滑，购买力不足，楼市供需仍处于胶着博弈状态，预计到6月中旬市场将呈现向上或向下态势，房企有可能进行大规模促销。

管制政策继续是

住宅企业销售平均价格的一些变化决定了房地产市场整体价格的走向，该指标的逆市场上涨，无疑将调控政策置于较大的困境。 兰德咨询总裁宋延庆谈到时代周报记者的解体。

事实上，为了抑制房价，4月24日，广州继北京之后进行了限价。 但是，这一系列措施丝毫没有减轻暗中汹涌的房价上涨的预期。 广州一家开发公司的代表向时代周报记者表示，预售红线上的许多高价房间可能会选择所谓的精装分期模式。 也就是说，按照将精装预售价格和装修价格分离的战略，按毛坯房价格申报，过了建委预售红线后，实际销售中只计算装修价款进行曲线加价。

广东工业大学房地产高级经济拆解师申格联表示，限购、签注、限价、限价4种现象是地方政府的无奈之举。 因为在目前没有制定比较保有环节的规制政策之前，只能从销售环节进行规制。

但是，由于存在房价上涨的风险，中央政府不会放松限购。 穆迪副总裁曾启贤近日表示，如果政府进一步实施限购措施，未来6个月国内房地产销量将比去年同期下跌10%-15%，有可能考虑将中国房地产市场前景降至负数。 基准报告显示，一线城市的政府有可能更严格地执行新的监管政策，有可能抑制交易量，今年后续的房地产销售有可能进一步放缓。

中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，房地产市场供需总量与结构矛盾多年积累，进入年调控更加困难。 而且，党的“十八大后”国家经济政策向促进城市化和改善民生倾斜，预计房地产调控的方向也将围绕这两个主题展开。 库存交易所得税、房产税、限购、住房保障等房地产政策有可能在调控实践中进一步完善，但今年的房地产信贷政策继续趋紧。

来源：企业信息港