“楼市寒冬：下一个倒下房地产开发商会是谁？”

本篇文章4720字，读完约12分钟

从6月20日呼和浩特明确宣布解除限购开始，到我国楼市政策出现松动已经是整整2月了。 现在，全国47个限制城市中，有37个或明或暗被捆绑为“救市”。 那么，这些城市的“救市”效果如何？ 一些城市放松管制后的成交恢复可以持续吗？

《每日经济信息()》记者调查显示，多数城市未出现放松管制后的效果，个别城市成交量无法上升。 目前，在住房贷款利率优惠全面取消和上浮的情况下，单方面取消限购对楼市来说并不太刺激，楼市能否回暖，住房贷款政策是关键。 从各季度来看，房企面临着现金流减少和融资价格的双重压力。 面对楼市的“寒冬”，开发商的“饲料”准备得充分吗？ 下一个倒下的是谁？

自从6月20日呼和浩特宣布解除订单限制以来，“救市潮”蔓延到全国各地。

根据中原地产研究中心的统计数据，截至8月26日，全国47个监管城市中，有37个取消或调整了监管政策。

但是，拯救各地城市的政策似乎没有收到预期的效果。 《每日经济信息》记者综合中原地产和克比瑞等机构的研究数据显示，除呼和浩特、南昌、长春、苏州外，出台救市政策的城市成交持续回暖，部分城市成交量反而进一步下降。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉记者，本房地产市场价格调整的根源在于市场供求关系发生了逆转。 除一线城市外，大部分城市供给过多，即使限购放宽，新的诉求也相当有限。 除非住房贷款大幅放宽，否则市场很难发生实质性的变暖。

但是，在中国经济杠杆化的背景下，目前正处于利率市场化进程中，储蓄价格居高不下，期待住房贷款资金方面放松的想法恐怕会下降到空吧。 此前85%的房贷利率优惠被认为难以再现，但今后市场成交回升的力度有限，房企需要积极跑路。

个别城市被捆绑后，成交后反向下降/

根据克瑞监测，作为首次放开限购的城市，呼和浩特7月首周成交面积大幅上升至平方米，远远超过上半年周平均平方米成交，7月该市商品房成交面积上升. 45平方米，环比上升68.62%。

但是，呼和浩特的变暖只是一个例子。 中原地产研究中心对30个调整调控政策的城市进行了跟踪，结果显示，许多城市成交量短期上升后很快恢复正常水平，部分城市成交持续低迷，救市政策的长期效果尚需注意。

率先调整放松管制政策的8个城市中，只有呼和浩特的成交明显回升，无锡、南宁、沈阳、兰州、温州5个城市在政策放松初期出现短期成交势头，之后逐渐恢复到今年3月以来的水平，但短期暴涨现象主要是集中备案造成的。 厦门和天津对政策调整几乎没有反应。

此后，在政策放松的12个城市中，南昌、长春、苏州3个城市在政策放松后1个月内市场成交好转，分别较今年3月至限购放松前的日均成交量上涨16%、16%、11%。 在济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等6个地区有明显的短期成交势头，除成都和福州外，其他4个地区高位下滑后的成交水平仍较前期明显上升，涨幅在31%至56%之间。

武汉和西安政策调整后，市场没有明显反应； 海口限购放松后，日均成交量同比下降27%。

近期调整楼市政策的10个城市中，青岛、金华、绍兴、佛山、昆明5个地区有明显的短期成交高峰现象，其中青岛和佛山的短期高峰时间分别达到10天和9天，而金华、昆明只有4天和1天。 徐州、贵阳、合肥、大连、长沙对政策调整没有明显反应。 其中徐州在去年年底调整了限购措施，但长沙在限购令执行初期就放宽了。

克瑞研究中心拆除师杨科伟对《每日经济信息》记者表示，“部分城市短期上涨的共同原因是限购调整前累积的成交单解除限购后，统一补报或补报上网本，但没有带动新的成交。” 这是因为限购后呈现出恢复常态的趋势。” 从限购解除后各城市的市场情况来看，购房者购房数量明显上升，但基本以咨询政策变化为主，客流量(包括愿意再签约的购房率)没有明显上升。 因为这个交易量没有明显上升。

中原地产首席拆师张大伟向《每日经济信息》记者表示，46个限购城市中，除一线城市和部分点二线城市严格实行限购外，绝大多数城市执行力度并不严格，外国人获得当地户籍自然容易产生新的购买力。

现在，拯救各地的市潮对提高住宅公司业绩的作用也需要注意。 根据克瑞的统计报告，监测的16家主要房企7月份销售额均呈环比下跌。

第一套房与房贷利率相同/

与各地方政府掀起救助浪潮相对应，困扰市场的住房贷款紧缩依然没有好转的迹象。 贷款限制政策和住房贷款利率高的企业是市场购买力减弱的重要原因。

《融360》发布的7月房贷拆解报告显示，基准和浮动利率仍是房贷市场主流，大部分二三线城市优惠利率已经消失，一期房贷利率和二期房贷利率逐渐趋同，差异化信贷政策名存实亡。 放贷银行的占有率与6月相比略有下降，但达到了12%的高位。

欧阳捷对《每日经济信息》记者表示，今年上半年各地掀起降价浪潮，但除部分一线城市外，大部分城市成交不顺利。 一个重要原因是房价下降，房贷利率上升，购房者的实际负担没有下降或上升。

“在我接触过的一些城市，房价自年初以来下跌了20%，但由于房贷利率从去年的85%上升了10%，购房者实际必须承担的总房贷并未下跌，这说明信用政策已成为制约市场的最重要因素 ”欧阳捷说。

“信贷限制放宽，或者给市场带来真正的转机。 》执行总裁丁祖昱认为，房贷利率下降将大幅释放用户购买力，套房首付比例下降，从而减轻性购房者购房负担。 我认为抵押贷款限制和购房限制，以及对市场的影响远远大于单一政策的作用，“1+1”的效果大于2。

事实上，有些城市在住房贷款层面提供了政策支持。 江西省政府日前出台的《促进经济稳定增长的若干措施》中指出，有必要实行套房贷款优惠政策，适当降低套房的首付比例。

另外，绍兴套房首付比例在40%以上，绍兴和福建省套房不准出租等措施，成为地方政府在贷款层面救市的一大利器。

但丁担心的是，地方政府向银行寻求住房贷款支持可能只是一厢情愿。 商业银行的主管机构属于央行和银监会，除了自身盈利压力外，商业银行能否采纳地方政府的建议还需要注意，这可能是下半年市场最大的变量。

住宅企业的现状

“粮草”贷款不足，吸引了主流房企度过漫长的冬季

“至少房地产公司的经营现金流量和投资现金流量的1/3以上为负，完全由筹资现金流量支撑。 ”在咨询了兰德社长宋延庆，研究了多家房地产公司半年的报纸后，他做了如下陈述。

《每日经济信息》记者在查阅多份现金流量表时发现，面对楼市调整的“寒冬”，房企主要以贷款应对。 但是，这些借来的“饲料”不足以应对住房企业销售下滑带来的困境。 根据国家统计局公布的公司发展资金数据，前7月房企销售系统预收款、预收款、个人贷款总额比上年减少2170多亿元，新增国内贷款总额比上年仅增加不到1680亿元。

不仅如此，由于上半年贷款价格受到较高影响，加之开发商大多认为本轮调整期较长，许多公司被迫采用利率较高的中长时间贷款“过冬”，导致财务价格上涨。 如果市场短期内无法摆脱困境，不仅一些开发商的资金链会更加紧张，利润也会被高额的融资价格所吞噬。

住宅企业现金储备下降

想想看，截至6月底货币资金为185亿元，年初为242亿元。 上半年货币资金更是从年初的66.17亿元减少到上期末的37.58亿元万科今年上半年货币资金也比年初下跌，截至6月30日，其货币资金为428.61亿元，年初为443亿元。

现金储备大幅减少后，开发商是否有足够的“饲料”来应对漫长的“冬季”？ 上半年前50家房企中，许多公司的销售业绩仍在增长，有些公司的销售额超过100%。 但是，一些公司销售额的增加没有给现金收入带来显着的提高。

以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例，上半年销售商品、提供劳务获得的现金只有57.68亿元。 另一个销售额为110亿元的房企现金收入也只有71.9亿元。

据约翰智库上市企业研究中心副主任张化东介绍，受银行贷款放款慢等影响，房企目前还款率不高是正常现象，越小的企业越容易面临销售还款拖欠的问题。

此前，平安好房网首席执行官庄诺在每日经济信息报社主办的第四届价值地产年会上表示，为了处理资金的及时回收，许多开发商选择将已经签订的销售合同抵押给平安好房网。

宋延庆直接击中了个别开发者的“痛处”。 一些开发商的销售金额可能不存在。 真正反映公司上半年业绩的可能不是各企业发表的销售数据，而是现金流量表。

调整债务结构，准备过冬

受销售额下降、还款不力等多种因素的影响，今年许多开发商的经营现金流由正转为负，开发商大幅增加了贷款规模。 另一方面，业界认为本房地产市场的调整周期时间较长，开发商为此调整了贷款结构，部分短期贷款已被中长时间贷款取代。

房地产招商长期贷款金额从年初的170亿元前半年增加到上期末的180多亿元，短期贷款从去年的425亿元减少到342.5亿元。 金融街长期贷款从228亿元增加到308亿元，短期贷款从12.6亿元减少到5.3亿元。

宋延庆表示，在市场回暖时间不明的大背景下，调整短期贷款和长时间贷款的负债结构可以大幅提高公司资金链的安全性。 但是，上述方法的代价是利息支出大幅上升。

据招商中报报道，企业上半年分配股息、利润或还本付息的现金从去年同期的10亿多增加到今年上半年的15亿多。 金融街同期的上述现金支出项目从13亿元增加到20亿元，泰禾集团的上述现金支出从去年同期的6亿多元增加到今年上半年的22亿多元。

值得注意的是，房企可以通过资本化利息，以项目开发的价格摊销部分财务费用，所以半年报上的价格还不清楚，但上述巨额财务费用将来会吞噬房企相当大的利润，公司业绩的巨大风险

政府需要救市吗？

地方政府到底有必要救市吗？

在“阿布瑞中国论坛夏季峰会”上，理事长()表示，目前供给量还很大，但从供给情况来看，到明年9月供需关系有可能逆转。

据他估算，今年至少到7月为止，楼市的总诉求没有下降，目前的部分库存在相当长一段时间内无法消化。 例如供给量。

根据任志强的预测，实际上不需要多长时间，市场上有从暂时供应过剩转为供应不足的自发调整。

此前，新城地产高级副总裁欧阳捷也持相同观点。 他认为，目前的诉求其实非常旺盛，购买力也不弱，但目前房地产建设项目竣工率较低，时间久了市场供需将逆转。

这样看来，房地产市场必须经历的调整时间不长，为什么地方政府还要出手救市呢？

一位业内分析人士告诉《每日经济信息》记者，政府救市的原因是房地产与许多产业直接相关，同时又是地方财政资金的重要来源。

根据任志强的观点，房地产投资增长率从19%降至10%左右，对gdp的影响几乎只有0.6个百分点。 此外，根据国家统计局的数据，上个月房地产公司购房支付的土地成交价款为4828亿元，增长9.8%，增长0.8个百分点。

既然土地财政收入没有下降，对gdp的影响也非常有限，那么地方政府率先救市的理由是什么呢？

《每日经济信息》记者表示，目前有救市诉求的是存量高、市场诉求弱的二三线城市。

事实上，当地拥有大片土地的开发商并不希望政府盲目救市。 因为救市政策往往是地方政府出售土地的好机会。 短期的市场救助政策有可能刺激成交量，但中长期市场供给增加，让原本就没有销售力的市场雪上加霜。

对各地政府来说，与其致力于如何救市，不如把时间用于调整地方经济结构，促进产业优化，吸引更多的顾客。

戴维斯上海副会长朱兆荣表示，根据世界各国的经验，无论经历什么样的经济衰退，无论伦敦、纽约等什么样的经济发达、就业率和居民收入高的城市，房地产市场都能始终保持稳定向上的趋势。 在什么样的经济衰退的地方，楼市容易遭遇价格下跌的风险？

由此可见，地方经济转型升级才是地方政府更应该关注的，关于房地产市场，交给市场无形的手来自我调节吧。

来源：企业信息港