“房企躺着赚钱时代结束 郁亮称万科底线战术是收敛聚焦”

本篇文章2307字，读完约6分钟

“活下去”照片上映后，作为业界领袖的万科为原本冰冷的楼市“银十”的行情增添了悲哀。 其实，明明不热不冷，万科高声疾呼的“活下去”反映出对越来越多变革的担忧

今年“全年黄金期”的行情风景已经消失，就像现在的天气一样，房地产商明显感到了深秋的凉意。

国庆长假期间，万科的“活下去”字样在房地产行业及各大新闻媒体被刷新，也有万科从“领先”调侃到“接受哭泣”的评论。 和其他房企一样，万科也为了回收资金打折出售了部分项目，之后网上疯狂传出“万科五折甩卖，前期业主每户退款100万元”的消息。

10月10日晚，《投资者报》记者从万科方面获悉:“(降价退款)的传言不是事实。” 厦门万科表示，截至9月底，该项目签约产品交付标准包括温泉入户，但在推广过程中反复论证后发现难以满足实际招聘要求，故该项目不引进温泉入户。 对此，厦门万科提出了与前期购房者比较的两个方案:接受无温泉入户的，给予20万元补偿； 不接受者可以选择退房，万科根据一年定期存款利率，给购房者一定的利息补偿。

一位分析师对《投资者报》记者表示，对房地产的悲观论调也不需要过分解读，万科“活下去”的照片在内部战略会议上流失，越来越多的人应该表现出了公司的危机意识。 在领域周期下，为了回收资金，降低负债率，房企打折促销现象将继续。

万科的不安是未来

房地产领域的“寒冬”真的来了吗？

根据中国指数研究院的统计数据，年1~9月，被监控的20家主要企业品牌住房企业共计2亿2000万平方米，比去年同期减少20.9%。 累计土地取得额为9534亿元，比去年同期减少27.8%。

根据上述机构数据，今年三季度全国300个城市，各类用地成交大楼平均价格为每平方米2220元，比去年同期下跌8.2%，平均溢价率为16.1%。 其中，住宅用地成交楼宇平均价格为每平方米3881元，比去年同期下跌6.5%，溢价率为18.3%，比去年同期下跌21.1个百分点。

领域的土地保有率、成交量、交易额均呈下跌趋势，但从今年1-9月房企销售数据来看，主要房企累计销售金额同比下跌，累计销售面积同比持续上升，目前主要房企仍以高周转战略为主，价格

这不难解释，进入今年以来，恒大、中海、碧桂园等多家房企喊出了降价口号。 值得观察的是，万科的退款压力也不小。

万科董事会主席郁亮说，实现6300亿元的退款目标变得至关重要。 “如果没有实现6300亿元的退款目标，我们的所有业务都可以停止。 因为这证明了我们没有任何资格和能力。 ”

房企享受城市化红利后，万科认为房屋全面短缺的时代已经结束。 此前很少谈论房价的郁亮今年3月确定了中国房价快速上涨的时代已经结束。 如果房地产公司有土地就买，不看价格的话，那之前怎么赚的钱在那之后怎么回来？

“房地产公司有必要将自己视为制造业、服务业。 我需要用双手工作赚钱。 不要想着通过房地产价格的上涨来赚钱。 ”郁亮说。

可以看出，一叶知秋、万科的焦虑，在于未来的快速发展。

(/h ) )打破新的融资渠道紧缩，房企融资价格持续上涨，对整个领域构成了巨大的考验。 但是，对于拥有1595亿元现金流的万科来说，目前似乎没有什么能阻止“买入”的步伐。

10月9日，根据a股上市公司华夏幸福公告，拟与北京万科公司有限企业就华夏幸福环京地区33.93万平方米的住宅用地签订合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。 公告称，万科计划通过收购华夏幸福涿州、大厂、廊坊、霸州市等5家项目企业部分股权的方式进行联合开发。

另外，9月28日，深高速也宣布计划引进万科作为战术投资者，增资价已为29亿元，共同拥有30%的权益。 据悉，合作的首要业务是梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

/ h/]模型转换的焦点和收敛性

回收资金，储备土地，对万科来说“活”不是问题，而是后半段“应该怎么活”。

今年年初，郁亮对万科的定位从城市配套服务商向城乡建设和生活服务商的转变进行了详细的解读。

“我们不仅要提供不动产，还必须提供服务的地方，还必须直接提供服务复印件。 ”郁亮表示，万科正在从租赁住房、物业服务、物流仓库、冰雪、度假、养老等方面扩展业务。

基于房地产社区的场景，住宅公司业务扩大的行业类似。 值得观察的是，作为早日进入局长租赁公寓的房企，今年上半年，万科确立了租赁房屋为核心业务。 目前形成了青年公寓“住宿公寓”、家庭公寓、服务公寓3种产品，为不同阶段的顾客提供长时间的租赁处理方案。 截至今年上半年，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计购房超过16万套，累计开业超过4万套。

但是，创新工作也面临着许多问题。 此前媒体报道，万科首次探讨战术。 “像自由的(长屋公寓)之类的事情、教育的性侵犯问题、养老的责任事故、建设地的重大安全事故等，小概率、高风险的事情，只能关门了。 ”

面对 转变，郁亮表示，聚焦和聚焦是应对转折点和不明确因素的最佳方法，这样才能应对正在发生的转变； “如果不能收敛和聚焦，我们就很容易在转换中被淘汰。 这样做可能会失去机会，错误判断局势，但这是我们的选择。 ”

对于转型中的非开发工作，郁亮提出了五个基本的大致情况。 投入与产出严重不符的项目必须调整； 风险和收益严重不符的业务必须调整；做了三年还没做好的业务不能再做了； 做了三年依靠万科内部资源成长的业务，但不做； 因为是由奖金主导确立的能力中心，所以可以企业化运营，但不是业务。

可以预见的是，房地产白银时代的转折点已经到来。 关于后市，分解者对《投资者报》记者说，房企难以按照以往的模式维持高增长，国家对房地产市场的调控力度放松，想在房地产上发财的投资者是不是很难获利？ ■ 。

来源：企业信息港