“未来5年楼市调控将有啥变化”

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《十四五(第十四个五年计划)》纲要再次提到“住房不炒”，加快住房租赁市场专业人才的培养和快速发展

今后五年楼市调控会发生什么变化

●“十四五”期间也多次重复“房地产不炒”，地价稳定、房价稳定、稳定预期的“三稳定”目标更加确定

●加快建立多代理供给、多渠道保障、租赁购买并举的住房制度。 特别是以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性住房的供给，着力处理贫困群体和新市民住房问题

●加快培育和快速发展住房租赁市场，比较有效地利用存量住房资源，有力有序地扩大城市租赁住房供给，完善租赁政策，使租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利。 加快完善住房租赁法规，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人的合法权益

3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会快速发展第十四个五年计划和到2035年的长期目标纲要》(以下简称《纲要》。 关于房地产领域，《纲要》多次提出“十四五”期间“房地产不炒”，进一步确定了稳定地价、稳定房价、稳定预期的“三稳定”目标。 这也为今后房地产市场的快速发展动向确定了基调。

保障性住房是《纲要》要点中强调的复印件。 《纲要》提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁购买并举的住房制度。 特别是以人口流入多、房价高的城市为着力点，扩大保障性住房的供给，着力处理困难群体和新市民住房问题。 业内人士表示，新市民住房问题是住房市场的中心问题，增加共享产权房、出租房的供给是处理这一问题的重要路径，具有紧迫性。

不管是住还是不炒，都保持着大楼基调

强调政府重视民生问题

2021年，“房住不炒”在政府工作报告中第三次出现，前两次分别在年和年。 年12月14日至16日召开的中央经济实务会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，至今已有4年多。

在政府的业务报告书中，“房住不炒”的表现相同，但“房住不炒”的后面的文案各不相同。 年政府实务报告指出，落实地方主体责任，继续实施差异化管制，建立健全长效机制，促进房地产市场稳定健康快速发展。 年、后的文案是“城市通过实施政策，促进房地产市场稳定健康快速发展”。

对此有评论认为，两年来，着眼于各城市，根据需要定制监管措施，一城一策实施监管也在不断加强认识下常态化。 但是，今年不同了。 “是否炒房”后，确定了稳定地价，稳定房价，稳定预测。 这是更加考虑整体的提法。

值得观察的是，政府工作报告除了提出“稳定地价、稳定房价、稳定预测”“处理大城市住房突出问题”外，还多次在《纲要》中列入“有无住房”。

“‘房住不炒’在政府实务报告中频繁出现，证明政府重视民生问题，虽然是简单的四个字，但对房地产公司产生了重要的影响。 各地政府出台调控政策的难度和时间跨度都超出预期，各公司的了解程度也不同，公司必须时刻关注房地产政策，投资行为必须遵循政府调控政策的基础逻辑。 ”易居研究院智库中心研究总监在接受《法治日报》记者采访时做了以下发言。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，住房问题是近年来政府关注的要点，今年全国两会提出的“住房不炒房”是以往政策的延续和快速发展，但今年“大城市住房突出问题的处理”和“租赁住房”问题的新讨论，也是政府

有必要增加保障性住房的供应

为了处理新市民的住宅问题

针对家庭刚需和改善型诉求，《纲要》强调因地制宜快速发展共享产权住宅。

实际上，近年来，北京、上海等地探索了共享产权住宅，通过试点对共享产权住宅的销售定价、产权划分、招聘管理、产权转让等规则进行了一系列梳理，也有助于在北上广等一线城市以外的其他城市推进共享产权住宅的住房保障和供给体系的构建

58安居客房地产研究院分院院长张波表示，目前，共享产权住房将从一线覆盖到越来越多的二三线城市，特别是二线城市。 另外，随着共有产权住宅覆盖面积的增大，对房价的稳定和整个市场也有明显的促进作用。 通过产权共享的方法，可以处理大城市三明治层的部分居住问题。

值得注意的是，保障性住房是《纲要》要点中强调的复印件。 《纲要》提出要比较有效地增加保障性住房的供给，完善住房保障的基础性制度和支撑政策。 以人口流入多、房价高的城市为着力点，扩大保障性住房的供给，着力处理困难群体和新市民住房问题。 完善土地转让收入分配机制，加大财税金融支持力度。

贝壳研究院首席市场拆师许小乐在接受媒体采访时表示，新市民的住房问题是当前住房市场的核心问题。

随着新型城市化的发展，更多的人流向大城市，但近几年流入的新市民收入与原住民相比，与高房价有很大差距，购房支付能力有限。 业内人士表示，目前处理该集团住房问题的重要途径是增加供应。

“大城市的住房问题是处理住房问题的关键。 首先，政府不仅通过抑制房价进行管制，还出台了“增加住房供给”、“共有产权住房”、“保障性住房”、“长屋”等政策。 其次，除了处理供应方的短缺问题外，政府亦鼓励透过出租来处理房屋问题。 再次，公司也必须进行精细化管理，满足市场诉求，提供符合市场规律的产品。 ”严跃进说。

较有效地确保库存的住宅资源

规范快速住房租赁市场发展

除 商品房和共有产权住房外，租赁住房是处理困难群体和新的市民住房问题的重要途径。

《纲要》指出，加快培育和快速发展住房租赁市场，比较有效地利用住房资源，有力有序地扩大城市租赁住房供给，完善租赁政策，使租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利。 抓紧完善住房租赁法规，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人的合法权益。

《法治日报》记者观察到，“妥善处理大城市住房突出问题”、“切实增加保障性租赁住房和共享产权住房供应”是政府工作报告中首次出现的。

这两个“首次”楼宇建设浪潮的解释是:“妥善处理大城市住房突出问题”“切实增加保障性租赁住房和共享产权住房的供给”是本届全国两会的新亮点，新市民、青年住房少，房价 政府已经采取了增加土地供应、安排特别租金、集中建设等行动，这意味着这将成为2021年房地产事业的要点。

对租赁市场，特别是长租公寓市场的未来加大监管力度？ 楼宇建设浪潮认为，鉴于目前租赁市场确实存在混乱，必须对租赁市场特别是长屋公寓加大监管力度，加快完善的长屋政策。

北京房地产中介领域协会秘书长赵庆祥告诉《法治日报》记者，立法中的《住房租赁条例》将租赁住房贷款等问题纳入了规制，有望处理资金池问题。 规范住房租赁市场特别是长租赁市场的快速发展是处理大城市住房突出问题的关键 在房价高涨的大城市，处理新市民、青年、城市运行保障人员的住房难问题，不仅要考虑他们的价格承受能力，也要考虑就业和住房的平衡，光靠购房的方法很难处理，快速发展长屋也是良策之一。

一位业内人士提出，未来可以建立国家级住房市场监管机制，统一监管、调控全国房地产市场，预防部分城市逐渐形成的中介机构市场占有率高的垄断格局，使保障领域回归健康有序的竞争。

“提倡规范租赁市场秩序，明确权利和责任，强调政府顶层设计，公司应更加重视提高服务质量。 》大楼建设浪潮介绍，公司将重点放在快速发展“管家”服务上，架起出租人和房东的桥梁，满足出租人的住房诉求和房东的租房诉求，可以提供装修、维护、收费等服务。 目前，市场上仍然存在着公司自主拿地建房、自主租赁的租赁模式。 为了防止公司无序扩张，必须制定相关的约束机制进行控制，如提高准入门槛、自有资金规定等。

纲要再次提到不动产税

上市需要全面综合考虑

另外，《纲要》还提到要推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税管理权。

年，与2019年相比，年以来，政府官方口径上房地产税的提法并不多。

追溯历史，房地产税的立法工作已经有十年了。 五年规划纲要中，房地产税体现在最早发布的“十二五”规划纲要中，表现为“研究推进房地产税改革”。 《十二五规划纲要》提出:“完善地方税体系，推进房地产税立法。”

而且全国两会上房地产税也是看点。 房地产税首次出现在年政府的业务报告中，其提法是“推进税制改革，抓紧做好房地产税等相关业务”，从年到年都没有提及。 年，2019年，政府多次呼吁加快推进房地产税立法，但在两年的政府实务报告中，关于房地产税立法分别表现为“平稳推进”和“稳步推进”。

在随后的年份和2021年的全国两会上，政府没有提到房地产税。 但是，年5月11日公布实施的《关于新时期加快完善社会主义市场经济体制的意见》中指出，必须加快建立现代财税制度，切实推进房地产税立法。

年11月，财政部部长刘昆在《中共中央委员会关于制定国民经济和社会快速发展第十四个五年计划和到2035年长远目标的建议》的辅导书中，撰写了《建立现代财税体制》一文，题为“十四五” 刘昆在文案中提到进一步完善现代税制时表示，将按照“立法先行、充分授权、逐步推进”的大致情况，积极稳妥地推进房地产税的立法和改革。

在严峻的跃进中，房地产税是调控房地产市场的比较有效的手段，近两年来没有提出的首要原因是受到新冠引发的肺炎疫情的影响，“如果说后续房价炒作矛盾重重，房地产税仍然是重要的调节方法。 此外，二手房增值税政策占主导地位，如无锡、成都、沈阳等地二手房买卖增值税政策成为当地房地产政策调控的主流，比较有效地减少了一些炒房行为”。

全国政协委员龚永德认为，有必要对房地产业相关的各种税收进行系统的梳理和研究，更有效地发挥税收工具的力量，制定差异化的调控政策。 未来房地产税的实施应根据房屋的持有时间、家庭总持有张数等因素进行调整。

建立租赁住房制度

重视租赁住宅开发建设[/s2/]

“这些年来，房地产市场之所以取得平稳、健康、快速的发展，首先是在‘房地产不会被炒鱿鱼’的基础定位上，长效机制起着积极的作用。 从长远看，房地产市场要长期健康稳步发展，特别是要处理好大城市住宅供需矛盾，必须在调控政策上遵循市场规律，采取精准措施。 ”赵庆祥说，一方面要以稳定地价、稳定房价、稳定预期为前提，增加共享产权住宅的开发建设，增加新建住宅。 另一方面必须通过提高存量住房市场的效率，提高存量住房的交易速度和采用效率，来处理存量住房配置不合理、利用不充分的问题。

“简言之，必须在租赁和购买并行的同时，增加市场和库存市场并迅速发展。 ”赵庆祥说。

赵庆祥表示，未来房地产市场将发生两个新的变化。

一是与租赁购买并行，房屋租赁在房地产市场快速发展的规范中举足轻重二是更加重视租赁房屋的开发建设，在土地、金融、税收等方面力求新建租赁房屋，特别是向保障性租赁房屋倾斜。 在房地产市场上，租赁市场和买卖市场并存，监管制度和调控政策必须区分不同的住宅性质和市场类型，有持股压力，更加准确。 在租赁方面，新建租赁住宅越来越受到重视； 在买卖中，共有产权的住宅是开发建设的重点。 (记者赵丽实习生郭晶) (/h/)。

来源：企业信息港