“绿维文旅：田园与城市融合快速发展的新模式”

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随着工业化、城市化的发展，城市经济快速增长，城市规模不断扩大，加之环境恶化、资源不足、人口膨胀、交通堵塞等“大城市病”越来越严重。 更多的城市生活人口倾向于去郊区和乡村，在高质量的生态环境和慢节奏的生活中寻求梦想之家。

另一方面，在对城市人口和资源的强大虹吸效应下，乡村日益衰退，无法支撑梦想田园生活的重新形成。 当前，我国城乡关系已经进入新的历史阶段，城乡融合需要新理念、新模式、新方法。 绿维文旅在探索四川新津市绿心核心区模式构建时，提出了以“田园+庄园”为载体，以中国城乡创新快速发展理念为指导的新的快速发展模式，即创新型田园城市。

part 1、创新型田园城市解读

(一)田园与城市融合快速发展的新模式

据统计，年末，我国常住人口城镇化率超过60%，处于由分散到聚集的集中型城镇化阶段。

随着城市郊区和非城市地区的快速发展，城乡边界逐渐模糊，诞生了田园与城市融合快速发展的新模式——创新型田园城市。 这种模式不是田园中的城市凝聚，而是田园中的现代农村，可以重构城市结构与农业结构的关系，实现城市田园化和乡村现代化的双重目标。

(二)建立工作生活一体化的现代乡村生活习惯

创新型田园城市的快速发展模式，以优越的田园生态环境为载体，以高科技生态产业和先进的经营理念为支撑，改造乡村田园住宅，延伸农业产业链，发挥田园城市旅游度假、康体养护、农事体验等多元化功能，实现乡村与城市市民之间的互动，实现乡村与城市市民之间的互动。

(三)通过农民集中配置的方法充分利用土地资源

创新型田园城市快速发展的关键是完全利用现有土地资源，快速发展产业和商业开发，在集中布局农民的基础上，推进土地流转，充分利用土地资源。 在乡村地区复制土地，首先要划定土地所有权边界，确定集体土地所有权，重点处理人口与土地分配不协调、宅基地所有权不明确等问题。 其次，在自愿、有偿的大致前提下，以村民小组为单位集中流转土地，价格由公司和农户双方约定。 改变土地性质转为建设用地的资源，按照土地征用政策执行。 最后，适当集中安置农民，高标准建设集中居住住宅。 根据土地征用补偿政策，对用宅基地置换新建住宅的农民给予补偿，按照增减挂钩和异地置换政策解决置换后的宅基地。

(四)农民身份的市民化和职业化的转变

在创新田园城市建设中，以土地流转、农民集中居住为切入点，推进农民角色转换。 另一方面，在市民化转型中，农民在田园城市中参与产业庄园的建设，扩张本职生产以外的就业结构，集中生活在城市化的居住生活区，在生产、生活习惯方面融入城市，变成了田园城市中的“新市民”。 另一方面，是职业化的转变，为了适应田园城市快速发展的现代农业、高新技术产业、服务业的快速发展，政府和公司对当地农民进行生产技术、经营管理等职业化培训，并通过培训的方法优先录用优秀人才，提高农民的职业技能，提高农民的

part 2、以庄园集群为核心的快速发展格局

适宜居住空间结构

创新型田园城市空之间的布局形式多样，可以整合特色城镇、游乐园、绿环道、特色庄园、标志性景点等多元化项目，构建吸引城市生活的人口聚集的空间结构，其核心是宜居

田园城市中居住生活快速发展区是城乡融合快速发展的核心区，也是集中居住的“新市民”宜居、宜享梦想的出发地。 在此区域内，利用集体建设用地开展产业快速发展和商业经营，不断完善城市生活基础设施和公共服务设施配置，满足城市生活多样性的诉求。

庄园式的核心结构

创新型田园城市快速发展的核心是构建以产业庄园为主体的高端集群，从而带动城乡居民的相互流通，从而平衡乡村居民人口结构。 产业庄园按1∶9的配比规划产业用地和农业用地，形成小型产业经营体。 其中，10%的集体建设用地用于高端实验室、智能化工厂、高端休闲化办公楼、金融从业室、社会交流平台、商务会议空间等产业快速发展的建筑体。 该地区是集高科技智能工厂、智能事务、创意创作、交流会展、休闲商务为一体的庄园建筑的核心。 90%的农业用地将保持优越的生态环境，快速发展现代高科技农业、生态农业、特色农业、创意农业、休闲农业等基础产业。 两者有机结合，由产业开发运营商投资，三产融合，适合生产，适合商业，适合旅游，打造一流田园意境中的产业庄园。

创新型田园城市的庄园式产业集群是以高端产业为主导、特色产业集聚的产业庄园高地。 高端产业庄园是智能制造与商务庄园的融合，可以吸引创新创业公司、高科技、高科技人才的上传，大幅提升区域快速发展的潜力。 度假区和休闲庄园是创新型田园城市旅游功能的主要载体，结合休闲度假、文化艺术、康体养生等多元化产业，促进一二三产业融合，吸引游客，拉动旅游，快速发展产业链。

庄一品特色的产业结构

创新型田园城市庄园集群的核心在于多元化特色产业结构，“一庄一品”是保证庄园持续快速发展的关键。 田园城市的定位是高端商务、休闲度假、文化艺术、创新创业的凝聚区，可以快速发展商务型庄园集群、休闲型庄园集群、艺术型庄园集群和研发智慧造型庄园集群。

part 3、创新型田园城市的开发运营

投融资模式

创新型田园城市的投资渠道通常可分为四类。 一是政府财政资金补助，这类渠道资金主要用于基础设施建设，完善项目地公共服务体系制度。 二是通过所在村的集体融资，凝聚农民的散财资金，用于田园城市的经营建设，与农民建立利益分配方法，以红利的形式提供集资回报。 三是由开发商投资，开发商购买或租赁土地的开采权，进行项目开发建设。 四是投资者投资，投资项目地，公司一方面获得红利，另一方面获得项目地部分功能领域的采纳权，从而获得经营利润。

运用模型

在运营模式上，主要以政府、公司、村集体为运营主体，不同主体承担相应的分工责任。 政府负责整体规划和基础设施建设，为项目匹配相应的商业用地，制定优惠政策吸引高科技公司和高端人才上传。 公司参与田园城市建设投资，负责庄园集群和项目的经营管理和商业运营，确保商业项目有序快速发展。 村集体负责政府、公司和农民之间的利益协调，动员农民参与田园城市建设。 多元化运营主体的分工合作，减少了政府的开发投入，没有过度商业化，兼顾了农民利益，实现了田园城市建设的共建。

盈利模式

开发创新型田园城市可以通过多种形式受益，经营收入、租金收入、商品销售收入是首要的盈利渠道。 开发收入是指通过出售农业房地产、园区等项目的经营权获得收益。 经营收入通过经营田园城市内的项目和产品，获得相应的利润。 租赁产品或项目的经营权或土地采用权，可以获得租赁收益。 另外，销售农业加工产品、旅游商品等可以增加经营者的销售收入。

来源：企业信息港