“孟晓苏详解以房养老：房价涨幅算坏两台计算机”

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经记者黄俊玲从北京出发

今年6月，中国保监会正式发布《关于开展老年人住房反抵押贷款试点工作的指导意见》，并宣布从7月1日起在北京、上海、广州、武汉4个地区开展老年人住房反抵押贷款养老保险试点工作(简称“版”以下房)。 试验期为2年，对象为60岁以上拥有住房独立产权的老年人。

从试验开始经过了一个半月，但在住宅度过晚年的第一款保险产品始终没有上市。 用“保险版”度过晚年，到底在哪里很困难呢？ 保险公司为什么要慎重？

最近，中国“在家养老”的最初倡导者、幸福生命监督会主席孟晓苏在接受《每日经济信息()》记者采访时，详细说明了幸福生命版本的“在家养老”产品设计思路。 其中最核心的思想是，根据未来几年的增值情况，将现有房子高估一部分，使老人每月领取的养老金越来越多。

推送非共享型产品探索道路

事实上，在前期保监会开展“住房养老金”研究的保险企业有幸福人寿、联合人寿、泰康人寿()、人寿、平安人寿、中美大都会人寿、中宏人寿等7家，这是保监会6月23日正式发表该“指导意见”后，幸福人寿首次尝试住房养老金。

幸福人寿成立了以孟晓苏为领导的研究小组，孟晓苏是中国“在家养老”的第一倡导者，2003年提出“在家养老”，11年后“在家养老”的政策终于开始试行。

关于“在家养老”的保险业务，孟晓苏说:“这个保险产品比较多也比较复杂，其设计难度在于难以计算未来房价的涨幅。 据研究与我一起在家养老的产品的教授说，现在连两台电脑都计算不出来。 另外，还需要重新测量每个人的平均寿命。 回头来看，虽然有全国人口的平均寿命数据，但北京、上海、广州、武汉几个地区的人口平均寿命可能又有所不同。 ”

他表示，对于未来房价涨幅问题，精算师不容易估算，是保险版“以住房养老”面临的难点。 此次幸福人寿推出非共享型(也称为非参与型)产品，保险企业不分享房价上涨的收益。 为什么不推出共享型产品，首先是因为技术不成熟。 当然，幸福的生命体有现在的基础，更有共享型(也称为参与型)。 也就是说，保险企业将分享房价上涨的收益)的产品。

房子必须加入房屋财产保险

保险版“在家养老”的原理是，老年人将拥有所有权的房子抵押给保险企业，每月可以从保险企业领取补助金。 老年人去世后，保险企业拍卖房屋，拍卖所得房屋偿还保险企业支付的本息之和，剩下的全部归老年人继承人所有。

孟晓苏说，如果老人去世时房屋价值1000万元，老人从保险企业领取600万元，去世后卖掉房子，把400万元交给孩子，把600万元还给保险企业。 孩子也可以给保险公司600万元，房子是孩子的老人从保险企业领取800万元，房子只卖600万元，那中间的损失由保险企业承担。

对于幸福生命体在家养老的核心思想，孟晓苏提出了几点。 一是房子越贵，老人领取的补助金越多，老人越老，拿的越多。 二是一个房子可以和两个老人参加，保险企业在最后一个老人去世后收回房产。三是老人可以取消保险，老人只需要偿还保险企业收取的本金。四是老人租了这个房子，住在养老院

据他所说，现在正在制造不共享的产品。 也就是说，保险公司将来不会分享房子的增值部分。 房子的上升部分属于老人。 如果老人最初拿2万元，房子的上涨部分也拿2万元。 即使房子降价，保险公司如果以2万元(原固定)的金额支付老人养老金，房子降价的风险也由保险企业承担。 他明确表示，在利率方面，幸福的生命设定也很低，低于目前抵押贷款的利率。

社会普遍认为在住宅中度过晚年面临着房价下跌和老人长寿等风险，但是孟晓苏说，购买非共享型，也就是非参与型产品，对老人来说得到了未来附加值的部分。 对保险公司来说风险也减少了。 保险企业方面的风险是长寿的风险第一，但是老人越长寿，房子也就越有价值，房价的附加值部分涵盖了长寿的风险。

另外，孟晓苏表示，要参加在家养老的房子，老人需要投保防止房子流失的保险(即房屋财产保险)，以应对火灾等风险。 现在大部分保险企业都不想从事住房养老业务，但保险企业担心房价下降是首要的，也有人担心70年的产权问题。

第一次试行“三高”的顾客

那些人最有可能成为在家养老的顾客吗？ 对此，孟晓苏表示，目前产品方案尚待批准，但已有点客户意向，首批群体有意向老人约数十人，基本上大学毕业，职业为大学教授、工程师、公司高管等。 这些面向顾客的房子基本位于一线城市，估值500万元~800万元，其中有些高达1000万元。 据估算，他们参与住房养老后，每位老人每月大致可以领取2万~4万元不等的养老金，房子越贵，可以领取越多的养老金。 在房屋估价相同的情况下，对比60岁的老人和70岁的老人，两个老人每月领取的补助金不同，年龄越大领取的越多。

他对第一位老人表示，保险企业是“三高”，即房价高的地区、高潜力的房子(不一定要在市中心，但房子有增值潜力)、高素质的老人，希望老人能理解保险条款。 他说，现在有点意向的老人，听了幸福生命体的方案后，大吃一惊。 因为领取了很多养老金，这种逆抵押养老保险的形式、好处都很好，特别是高龄老人更是喜闻乐见。 说是因为收到越来越多。 他认为，保险公司在“住房养老”试点期间不存在现金流风险，将来成为大众化产品也不存在现金流问题。 因为，很多社会资金都投入到了这个行业。

来源：企业信息港