“申岚：房地产投资增速恢复有助于稳定经济”

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在中国经济增长放缓的情况下，政府从年初开始陆续推出新的房地产市场库存支持措施，房地产市场再次成为焦点。 为了填补目前楼市可用数据少空怀特，渣打银行在年1-2月间进行了中国房地产市场半年的专项调查，聚焦二三线城市未上市的中小开发商。

基于 调查的渣打中国开发商景气指数( cdsi )从去年7月的低点50.8上升到57.3。 可以认为，这一结果表明房地产市场情绪得到改善，市场有望持续回暖。 房屋销售和楼宇政策两项指标均大幅回升，其次是建设活动和开发商融资。 销售变暖会刺激开发商的扩张热情，降低公司的融资负担。 尽管如此，调查结果显示，库存消化步伐缓慢，或持续抑制房价上涨。

最近的调查结果显示，年4季度开发商建设活动开始回暖，今年上半年将继续加速。 约半数的受访者表示，本公司和同城其他开发商的建筑活动增加了。 年1-2月的建设住宅面积比上次调查(年6-7月)增加11 )，其中新开工住宅的建设面积增加29.6%。 呼吁恢复和解除政府管制和地方政府区域性快速发展规划是建设活动好转的首要原因，库存过剩和融资困难是暂时未加快建设的开发商面临的首要问题。

土地市场似乎也在恢复，但土地价格持续上涨会给开发商带来一定的压力。 地方政府解放的地块数量略有增加，开发商的土地拥有意愿开始上升。 的成交量被认为是房地产建设活动的先行指标之一，因此这个结果预示着近期城市建设活动的复苏。 开发商的建设活动有望开始恢复动能，使房地产投资增长摆脱年低迷的困境。

回答开发商所在城市住宅销量持续改善，住宅销售回暖也出现在二三线城市，但回升程度弱于一线城市，不少开发商预计上季度住宅销量将增长20%以内，今年上半年的销售将在这种程度上温和持续上升。 许多开发商仍在利用房价优惠措施，降低现有库存，加快资金回收。 调查结果表明，实际购房诉求(包括首套房购房和改善型购房)仍占市场主导地位，在购房人中占93%。 其中，改善型购买者达到42%，比上次调查增加了2%，表明改善型购买者的诉求在上升。

根据 开发者的反馈，每年4个季度的库存消化进度将减缓，但预计会每年或加速。 虽然房屋销售呈现复苏迹象，但现有库存和新增供给持续给楼市带来压力，库存清理似乎还没有结束。 因此，由于断档压力依然存在，许多开发商预计二三线城市房价将持平或温和上涨，但考虑到其诉求结构和存量压力，近期个别二线城市价格不会快速上涨。

开发者的融资环境正在稍有改善，但首要的原因是销售收入的增加。 银行融资和非银行融资的难度没有下降，但融资价格略有下降。 年7月的调查结果显示，开发商违约风险上升。 此次调查结果证明，该评估证实了被访城市发生银行和非银行信用违约的案例，开发商拖欠供应商款项仍很普遍。

尽管是 ，但开发者预计今后一段时间内不会出现大规模违约的例子或恶化。 在融资渠道上，许多开发商仍然依赖银行贷款，但越来越多的开发商表示售楼收入越来越成为公司重要的融资来源。 受访者表示，银行贷款预计将大幅放宽，支撑未来的住房销售住房项目。

许多答复开发商预计，未来几个月中央政府楼市政策将进一步放宽。 中央政府已经表示将脱库存作为年政府事业的要点，并采取了包括降低首付比例和降低房地产交易税等在内的多种措施加速库存的消化。 这一变化在一定程度上超出了市场预期，发出了中央政府楼市政策角度和转变的信号。 但是，开发商对地方政府楼市政策前景持中性角度。

在地方政府层面，中国几乎所有城市(一线城市除外)的地方政府都宣布了取消或放宽住房限购的计划。 一些城市还出台了调整贷款政策、降低最低首付比例、发放购房补贴、利用公积金购房等其他缓解措施。 答复的开发商预计楼市宽松政策将对购房人采取政策优惠的形式，具体措施包括调整购房税和发放购房补贴等，答复的开发商认为这些措施对推进住房销售最为有效。 但是，鉴于部分一线城市楼市急剧上涨，预计越来越多楼市将放松措施，或采取定向适度的措施。

房地产投资调查结果与官方房地产数据相呼应，表明全年房地产投资活动有所改善，但维持低位。 住宅新开工面积和土地成交量等前瞻性指标表明年末房地产投资有望实现企业的稳定和温和复苏 这表示楼市最黑暗的时期或已经结束。但是由于库存还没有结束，房价上涨的风险也同样有限。 年，从较为中性的房地产市场政策角度来说，今年年初，房地产市场政策大幅放宽，政府确定了支持房地产市场、提高诉求的姿态。 我们预计全年房地产投资势头有所改善，将从年底负增长回归正增长。 房地产投资增长率的回升有助于年中国经济稳定增长。

来源：企业信息港