“别随便说“旧屋没有维修基金””

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据新闻报道，市国土房管局起草了《广州市房地产专项维修资金管理条例》，修订完整后，报送市法制审查公布。 其中，条例规定老房子也要建立业主共同交付的专项维修资金，以备房屋维修之用。

这里，首先要确认房地产专项维修基金在修什么样的房地产！ 根据《物权法》关于建筑物划分所有权的规定，维修基金维修的是建筑物的共享房产，不是一个业主专有房产的这些共享房产包括建筑物的屋顶、外墙、共享供水、供电、燃气供应、供热等公共设施、共享电梯、楼梯间等。 但是，如果连这些共享房产都没有被登记确认，我们怎么谈维修基金？

某小区业主屋顶漏水需要维修，但这个屋顶是全体楼宇业主的共有房产，可以按道理使用维修基金。 但是，除了顶级客户愿意签署服务基金的抽屉外，各住户也不愿意签名录用。 这个顶层的住户平时也关闭顶层的楼梯，擅自占用屋顶。 这个矛盾的第一个原因是共享不动产未登记确认！

在多个楼层，楼上到楼下漏水，但没有理会楼下住户修理地板泄漏点的要求。 他不知道自己家的地板也是楼下的屋顶，这是两家的共享房产，应该允许别人进去维修，也可以提取两家的维修基金进行维修。 这种争吵也来自共享不动产的未登记确认。

高楼的电梯是共享不动产，应该为将来的更新积累维修基金。 根据物业管理条例，电梯的广告收益由所有业主共享，必须首先补充其维修基金。 但是，由于没有共享不动产的登记确认，物管经常将广告收益转移到物业费的补充上来采用。

房屋外墙为共享房产，其户外广告收益为全体业主所有的小区道路为共享房产，其停车收入为全体业主所有。 如果有多个业主穷到连垃圾钱都付不起的话，就不能说无法筹集维修基金。 仔细调查这些，首先应该补充维修基金的共享房地产开发收益被谁占有，把它拿回来，就可以做维修基金了。 物管一边占有业主的共享房地产开发收益，一边向业主另外支付维修基金，这是多个小区的现状！

维护基金和共享不动产是附带不动产，《物权法》确定了所有业主共享，其自身的登记担保权一直是个问题。 起初，有开发商在商品房出让时代收到并由房地产企业管理采用的，也有后来各自业主个人账户存在分散管理，不太容易采用的，但没有向业主大会及其业主委员会全部确认共享物权登记。

顺便说一下，多个房改室当初确认收到的房改金的20%用作维修基金，但是这笔钱应该和住宅一起从各部门提取，不能说房改室没有维修基金

总之，如果没有共享物权的登记确认，没有共享不动产的服务基金的业主会议及其业委会，也没有共享不动产及其维修基金的委托管理和采用。 广州与其起草房地产专项维修资金管理条例，不如先起草共享物业管理条例。 (王则楚省政府参事)

(羊城晚报王则楚省政府参事

来源：企业信息港