“南京楼市四年来最火“金三银四”内幕追踪”

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金三银四成交房源价格区间数据来源:国栋网

一天前排队抢购，一千套房一天售完，涨价依然阳光普照，第一天7亿5000万美元&hellip； &hellip； 尽管今年春天风声不断，南京楼市依然报喜。

从3、4月的整体业绩来看，这之前销售旺盛的季节传来的黄金含量也是真实的。 根据网络房地产的统计数据，过去两个月南京楼市共销售16395套商品住宅，是四年来最热门的金三银四。

最火金三银四是怎么诞生的？ 这个春天所有的房子都卖的不愁吗？ 金三银四之后，一定会是红五月吗？ 在这高温的状态下，开始担心了吗？ 现在不买的话就不能再买了吗？

本期《扬子楼市》将帮助你全面跟踪楼市的真实状态，预测楼市走势，做出冷静的评价和正确的选择。

本报房地产评论家赵晓黎方力卓刘莉

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最受欢迎的金三银四是怎么诞生的？

3月1日晚，早先，随着销售旺季的到来，金三银四刚刚开局，一个超出预期的新国家五条细则横空出世。 但是，之后两个月的市场表现并未如最初人们所设想的那样受挫，而是走出了截然相反的大阳线。 回顾今年的3、4月，动荡的情绪总是像市场和影子一样持续着。 业界专家普遍认为，最受欢迎的金三银四的诞生有其特殊的政策和市场背景，是多方面因素共同作用的结果。

真相和传言

房地产市场确实是政策市场。 网上研究机构总经理李智表示，新国家五条细则中20%的个人所得税政策对二手房市场冲击较大，政策窗口期的不明确导致3月份买卖双方发生集中性、胁迫性交易。 在新建住房市场上，出于对后期购买两套住房贷款、出售旧住房和在南京征收房产税的担忧，改善诉求也加快了上市的步伐。

诉求爆发，开发商供货旺盛，观望一段时间后，从3月中旬开始，江北刚需盘率先试水，快速除水后，剩下的楼盘跟进，大幅增加新供应量，3月新建8464套，比上个月接近6倍。

进入4月，关于政策的一个真相和一个谣言明显落在了高成交量的背后。 李智指出。

一个真相是指国家的五个南京细则。 4月19日，南京管制细则迟迟未出台。 其中不涉及2套核心住房贷款和差额20%的税费政策，客观上促进了交易的上涨。 此后，房地产税谣言再次盛行，所谓的流出的红头文件和征收案看似有板有眼，引发市场千层浪，听信谣言的人大有人在，加速了交易的进行。

上涨的预期持续扩大

去年下半年以来持续温暖化，年初的楼市在热闹的气氛中开始。 许多业内人士认为，地方普遍减毒解新五条，纷纷拖到较大期限才出台细则，且总体严厉度较低，对关键政策的不确定影响了购房人的心理。 与以往每次规制产生的不明确性和展望情绪不同，预计未来市场展望的呼声将成为主流。

在过去两个月的南京楼市，推出优惠措施的楼盘大幅减少，但涨价的呼声仍在持续。 桥北近万元，河西新盘售价奔三，楼盘超2000元/仍不愁卖&hellip； &hellip； 相继上涨的消息也进一步加剧了恐慌状态，购房者担心不买房会在过去几次的调控中重蹈模仿时机的覆辙，选择积极进入市场也是今年金三银四空前爆发的

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一个赛季也有楼盘大门，看别人狂欢很痛苦

最近楼市中畅销的楼房很多，让很多还没有出手的买家内心不安，害怕回到管制前全民抢房子的时代。 然而，对比全面调查，这并不是人人都能狂热的宴会，许多楼盘的销售情况依然不乐观，有些甚至在开店当天连一成都卖不出去。

超过三成开业，连一半都卖不出去

据笔者统计，金三银四期间，南京1/3上市楼盘开盘当日销售额不足五成，其中大部分为两江板块刚需板块。 3月，南京47幢新建公寓中，12幢当天的销售量不足5成，3幢大楼仅售10多个套房点，还不到推送的公寓的1成。 4月发售的47个楼盘中，21个没有达到过半数，2个楼盘成交不到2成。

例如，位于桥北的浦泰和天下，3月16日共发售24、25套住宅191套，平均价格为9100元/套，开盘当天仅购买11套，占总数的5.76%。 截至5月8日，网上房地产数据显示，这些房源也只成交了21家，只购买了3家。 山顶的另一个楼盘也在金三遭遇滑铁卢，上市的379套房现货只有17套，只占推量的4.59%。 江宁东山镇某大盘3月底推158套房货源，至今仅成交11套，销售情况并不完全令人满意。

对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，目前热门的是高性价比的房源，经不起市场考验的产品越来越不容易浑水摸鱼。

高端磁盘和投资磁盘有点困难

除了最近推盘的大楼外，很多楼盘的销售都随你的风而动，我不动，市场再热也与其无关，很难成为楼市老大。

位于鼓楼区的楼盘，销售住宅均价45000元/元，面积93-237。 根据网上的房地产数据，在这个装修标准为1万元/的城市豪宅里，加入的351套房子从2009年开始销售到现在，只有69套成交，去化率极低。 主城区的另一个楼盘从两年前开始到现在，共发售了15栋联合别墅，面积302-349，均价40000元/户，但至今只有一栋。

南京林业大学社会就业系主任孟祥远认为，滞销楼盘还是产品竞争力问题，除了限购外，高端住宅资源和投资性产品注定不会成为目前市场的主角。 孟祥远建议买家，买家要优先考虑价格合理、质量有保障的企业品牌开发商。

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1.2万/m2以下的房源占54.5%

另外，100m2以下的房源超过月成交量的一半，刚需的房源仍是市场主力

据统计，金三银四两万元刚需盘最受欢迎

月内南京有90多幢楼房发售1.6万套新房源，成交量创下16395套新高。 但据笔者调查，在这股成交热潮中，火爆销售的主角大部分是价格平易近人的刚需盘，万元左右的房源仍是成交主力。

价格是王道，这自古以来就是楼市的金科玉律。 今年限购以来，最受欢迎的金三银四也不俗，销量与价格成正比。

3月19日，中国中铁建江祐白金庭以1万元的均价开盘，72套房阳光； 新城香溢紫郡以8800元的均价加了188套房的酱料，当晚九成。

3月26日，板桥金地自在城发售单价近万的132套新建公寓，被抢空

4月3日，东方红郡以10300元/均价推送154套房酱汁，当日阳光； 旭日上城9700元/加推13号楼，小户型被洗劫一空，大户型也卖了九成。

此外，金三银四还有很多刚需盘备受瞩目。 东郊小镇天正天御溪岸的开盘销售超过9成； 保利桐语，海德北岸城开盘卖八成； 通林景雅园、金地明悦、天润城、万科金色行业、天泽苑、中海万锦熙岸等都在开场当天卖出了6成。

根据国栋网统计数据，3-4月房地产市场成交中，万元以下房地产资源6440套，占16395套总交易量的39.2%，其中单价800010000间的房地产资源3759套，占比最高； 此外，10000-12000元/的房源也非常受欢迎，成交量为2510套，占总量的15%。 这样算来，单价12000元以下的住宅成交率已经达到54.5%。

两江板块是楼市主力

除单价外，总额较低的刚需型最受市场欢迎。 根据网络房地产网的数据，3月份在南京成交的商品住宅中，面积在100以下的有4320套，占月成交量的51%。 4月份100套以下的住宅成交4070套，超过了月成交量的一半。

另外，无论是楼盘分布还是数据统计，江北、江宁两个地区都是南京楼市绝对热点。 3月，江北天润城、威尼斯水城、旭日上城等17个楼盘推高近4000套新房源，占全市新房源的45%，最后江北板块以3440套成交量成为3月大赢家。 4月，两江板块更是愈演愈烈，超过4600套新建住宅上市，江北再次以3059件的成交量、38.5%的占比全城领先，江宁板块以2076套的成交量位居第二。

对此，业内人士表示，限购后刚性诉求占据市场主导地位，随着恐惧感的蔓延和房产税等后市政策的不明朗，今年金三银四的刚需释放更是十分充分。 另外，与去年同期杀伐的全球变暖相比，现在的销售额没有必要换取低价。

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房价还在上涨，但涨幅很小

4月份住宅成交均价为12070元/m2，比上个月增长0.18%，是今年以来涨幅最小的一个月

房价走势一直备受关注，也影响购房者的购房速度。 从金三银四期每月的房价走势来看，调控温和，房价持续上涨，但涨价的步伐在悄悄地变小。

根据中国指数研究院公布的数据，4月，全国100个城市(新建)住房平均价格为10098元/平方米，为该指数首次突破万元关口，环比上涨1%，这是自年6月以来，连续第11个月上涨。 值得观察的是，价格涨幅比上个月缩小0.06个百分点。

在南京，据来自中原地产的统计，从去年6月开始，南京的房价进入上升通道，至今仍呈上升趋势。 年1月，一口气售出7080套房的南京楼市火爆启动，全市新建住宅成交均价也达到11802元/套，比上年12月增长0.97%。 到了2月，南京成交均价上涨至11982元/，达到比上个月增长1.53%的高水平，价格上涨在一定程度上影响成交量，2月成交量比上个月下降39.62%。

3月，受调控政策影响，南京楼市成交量齐升，成交均价12048元/，比上个月增长0.55%，为8447套成交量创今年来新高。 进入4月，房地产调控政策引发的市场爆发开始进入相对冷静期，但房价仍未停止上涨步伐，4月房屋成交均价12070元/，环比增长率仅为0.18%，是今年以来涨幅最小的一个月，为7948套。

中原地产拆解者表示，4月是3月井喷后的过渡恢复期，成交量已经波动，房价仍在持续上涨，但涨幅开始稳定。

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5月楼市成交稍显疲软房价走势稳定

狂欢过后，总是很寂寞。 如果说4月成交量下跌和涨幅缩小是3月非理性购房后后继乏力的话。 那么，5月的南京楼市将走向何方？

呼吁降温，成交下跌

5月7日，城北某盘推出优惠活动，将原均价11000元/，182-344的改善型底跃房源调整为均价9000元/，最低7999元/。 事实上，这个楼盘上个月做了降价促销，但依然滞销，5月初加大降价幅度也是不得已。 如改善盘一样，刚需盘的热度也在减退，以刚需较大的江北板块为例，无论访问量和成交量都有一定程度的下跌。

但是，5月份的供给量依然有热度。 根据世联地产统计数据，5月份南京楼市预计将有约9300套新建住宅入市，创今年以来新高，几乎是去年同月4800套的两倍。

关于二手房，据连锁房产数据显示，5月1-6日南京二手房成交价格为19553.9元/，比4月同期下降5.53%，比3月同期下降2.6%。 进入5月，除了对二手房的诉求减弱外，市场对新政的消化作用也开始显现，市场进入稳定的自我修复状态。

整体下跌的可能性很低

南京林业大学社会实务系主任孟祥远认为，市场达到高价后，接班人不可避免地会陷入乏力的境地。 这一点在4月的市场表现中也可以看到，包括诉求充分释放后的小成交重复在内，都发生了一些变化。 此时恐慌的是购房越来越少，市场也开始冷静下来。 这些直接来自于楼市卖场的现实情况，如访问量减少，如楼市热门程度最高的江北市场出现了一定的价格回调。 此外，价格召回后，销售可能也没什么起色。 反映出购房者的成交意愿明显不如以前强烈。

孟祥远认为，尽管如此，5月和下半年的南京楼市，房价并未整体下跌。 因为，从目前经济的大环境和开发商的资金现状来评价也没有降价的冲动，最大的可能性是在目前的水平上高位稳定。

房屋购买者大多会担心进一步的政策限制吧。 孟祥远表示，政策性因素归根到底是外因，真正发挥作用的是市场的内部因素，购房诉求是客观存在的，许多政策性因素实际上可以在内部转化和消化。

中国房地产研究会副会长胡志明对下半年楼市持悲观态度，金三银四过度打压楼市调控，加上下半年楼市供应增长，将对楼市成交产生一定的负面影响。 另一方面，4月的经济数据显示，中国经济各方面呈下跌趋势，对楼市的影响不小。 (扬子晚报) )。

来源：企业信息港