“上海楼市已非固若金汤 降价幅度或放大”

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6月份，房企迎来了期中考试，但上海商品住宅成交量未能突破100万平方米大关。 上海楼市上半年呈现供大于求的态势，进入酷暑以前传到淡季7月份以来，供应量减少了6成。

业内人士表示，由于银行信贷尚未放松，在库存压力下，大部分开发商下半年都会换价，导致上海房价出现松动。

/ h/上半年的供应超过

数据显示，6月上海商品房成交面积112.30万平方米，环比增长4.99%。 比去年同期减少23.37%。 商品成交面积71.37万平方米，比上个月增长19.85%，减少36.50%。 成交价格为每平方米26550元，比上个月下跌3.79%，比去年同期上涨10.66%。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，6月份还没有摆脱交易低迷的格局。 月初并不暖和，进入6月中下旬后开发公司需要为半年的中考做准备，加快项目上市，推送战略也讲究价格上的交换量，受此影响，6月下半年的交易量开始缓慢上升，但反弹量依然有限 由于有需求的产品比重上升，本月的成交均价出现了小幅回调。

佑威机构执行董事黄志坚表示，由于开发商整体优惠不足，6月商品住宅交易量令开发商失望。

根据德佑地产市场研究部监测的数据，今年以来(截至6月24日)，全市一手商品住宅共成交381.9万平方米，比去年同期减少33.8%，成交价格为2.64万元/平方米，比去年同期上涨12.2%。

据黄志坚介绍，到年初淡季来临，成交量下降。 经过两个月的蛰伏，3月的成交一度反弹，但交易量不到90万平方米，只接近去年的月平均交易量。 6月的成交量较前有所上升，但仍处于较低水平。

德佑地产研究总教练陆骑麟表示，进入今年以来，全市商品住宅市场相对低迷。 上半年成交量比去年同期下跌三成多，供托比达到1.3:1，供应过剩情况显著，全市商品住宅库存突破1100万平方米大关。 但是，由于成交结构的一些变化，今年全市一手商品住宅的平均价格明显上涨，突破了2.6万元大关。

鲁文曦指出，自去年三季度以来，信贷政策一直没有好转，今年年初也没有出现预期的缓和，相反，许多银行停止了房贷业务，房贷利率居高不下。 购买住房基本上需要贷款，如果没有贷款的支持，楼市的交易状况不会好转。 另外，供求关系逆转了。 目前，上海新建住宅库存超过1100万平方米，按以前5月平均销量计算，去化周期约为16个月。 换句话说，后续购买力接近乏力，现在楼市从卖方市场变成买方市场。 最后，市场心态不成熟。 3月市场回升时，市场稳定回升，不少人以为后市场值得期待，但4月成交数据出炉后，市场人气很快散漫，空的呼声充斥市场，受此影响，成交量低位持平。

7月份供应减少6成

在供给超过需求的市场背景下，7月上海楼市供给量进一步减少。 上海一家数据监测中心表示，截至6月20日，上海市场预计将开设或扩建25套住宅( 20套公寓、5套别墅)，环比大幅缩小60.94%，比去年同期减少26.47%。

上海某数据监控中心分解师王佳贤认为，7月份是楼市相对冷清的月份，推送量一直不高。 近来，由于楼市成交持续低迷，购房者的观望心理越来越广泛，开发商对推盘普遍信心不足。 许多开发商在客流量不足的情况下，延长开店时间或直接取消开店。 但是，根据6月的预期推送的项目有23个未按期发售，其中22个推迟到7月份开业，因此7月份的供给量仍在上升空之间。

卢本赛说，目前在没有特别有利因素的情况下，楼市依然缺乏全球变暖的动力。 由于7月本来就传出淡季的消息，买家的观望持续增强，如果开发公司不愿意在价格上做出过多让步，交易量仍将维持低位局面。

王佳贤补充说，尽管5月中旬央行发出呼吁，他还是向商业银行寻求个人住房贷款的支持。 但是到了1月，银行在贷款政策上没有明显松动。 另外，关于首套房贷款利率，几乎没有折扣优惠，大部分银行的最低执行基准利率，以及部分银行利率都浮上水面。 由于信贷紧缩，购房者受到限制，购房者的诉求得不到释放，无法拉动楼市成交，进而导致开盘数下降。

21世纪房地产上海区域市场研究部副总导演黄河滔滔说，6月上海开发商手握土地降温，房贷持续收紧，成交市场没有起色，大城市整体下跌。 预计7月在上海或部分地区将出现更强劲的降价行情，部分资金链紧张的开发商将加大推、促销力度，以价格换取。 但是，拥有高质量、稀缺项目、资金链充足的大型房企，降价力度和范围有限，很可能会选择小批量推送、诉求试探、客户提前累计战略，也不排除部分楼盘会落后于市场进入。

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现在空方面开始占据后市主力的位置。

万科高级副总裁毛大庆看空楼市发言引发话题后，中国董事长孙宏斌也在无锡发布会上表示，房地产产能过剩，房价面临下行压力，楼市前景悲观。

soho中国董事长潘石屹在微博上揶揄楼市近期走势，略见地方政府官员和开发商朋友，为未来打气，互相鼓足勇气。 开发者朋友们悠然自得。 难以掩盖对房地产市场未来快速发展的担忧。

而且在经济学界也出现了看空的呼声。 知名经济学家马光远表示，中国房地产转折点到来，即使解除限购，房价调整也难以改变。 房价的调整将是中国房地产的成人礼。 不要害怕、拒绝或幻想。

清华大学经济管理学院弗里曼讲座教授李稻葵在清华五道口全球金融论坛上表示，房地产领域确实进入了转折点，但不会发生美国次级贷款危机时的大起大落。

业界指出，这一轮市场的下行趋势相当明显。 一线成交量在稳定中下跌，三线成交量普遍下跌，总量下跌可能远大于上涨，建议公司特别是上市公司适当降低预期业绩。

由鲁本赛评估，下半年库存拆迁压力增加。 5、6月份，全市楼市已经处于低位水平，虽然这7月楼市成交量大幅下跌的可能性不大，但成交量依然难以好转。 年黄金期是今年房企重要的资金回收窗口，随着供给扩大和态度亲和，预计将形成交易热潮。 降价和诉求的激活，将在走向年底的过程中继续快速发展。 要激活交易，降价幅度必须在15%-20%之间。

来源：企业信息港