“面对自住房弃购，政府该做什么？”

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大约几个月前，我对当时盛行的公共住宅建设发表了不恰当的评论。 我认为现在大规模的建设开始的话可能会产生无限的危险。 一个直接原因是在房地产市场上升期，政府怎么建设经济适用房都没有问题。 因为除了在分配住房方面引起诟病的问题外，经济适用房和普通商品房的差价还充分吸引购房者。 但是，这种套利行为一旦进入房地产价格下跌周期，将会非常糟糕。 巨额财政投入会让政府承担沉重的负担，最终这个结果会让所有纳税人承担。

尽管预料到今后会出现这样的情景，但没想到会这么快就来！ 8月15日，一家网站发表了《北京放弃购房或取消购房资格》的文章。 这标志着北京市4个购房型商品房项目完成锁定，购房弃房率从18%上升至84%。 为此，政府计划开出巨额罚单，有媒体报道称处罚将达到百万。 但是，正如后来证明的那样，这张一百万美元的罚单被解释为来自空孔的风。 这只是因为政府不是真的要罚款100万美元，而是买家不能申请100万美元的住宅。

北京市自住型商品房上市之初，引起了市场的广泛关注。 由于项目售价低于周边同地区、同质量商品住宅价格的30%，近期入市自住项目申请非常火爆，单项项目购房人数超过20万人。 从三个完成锁定的住宅项目情况来看，金角两个项目购房人数均超过20万人，平均签率仅为1.2%。 尽管如此，还是有相当一部分放弃了购买。 据媒体报道，金隅？ 在汇丰园签名的家庭放弃购买率约为20%，这是第一次？ 悦汇这个比例达到了42%。

为什么一次性购买率会上升？ 一个原因是，自建房地域偏颇，周边配套不足，项目建设质量不明确。 但是，在我看来，这个理由不成立。 申请人在申请这个项目时知道地理位置等因素，为什么那个时候不反感这些？ 唯一的解释是商品房价格下降，商品房与自建房差价缩小，许多地区发生倒挂现象。

据连锁房地产市场研究部统计，在房地产市场整体下跌的大背景下，年上半年北京市二手房价格平均跌幅达到7.3%，个别地区跌幅更深。 最近，由于北京市二手房市场明显下跌，在住宅市场周边的楼房中，出现了许多业主销售意愿高、利润大的住宅。 这部分降价住宅和住宅市场的价差缩小到10%以内，其中个别住宅的价格比房价还低，突出的价格下跌。 像恒大御景湾项目附近的朝丰家小区，现在有很多刚需用户型住宅来源，价格在元/平方米以下。

当初申请住房贷款是为了省钱，但从现在来看，这笔钱不仅省不下来，可能还会支付更多。 考虑到在今后房地产升值的时候与政府一起分享收益，这笔房贷更不可靠。 在这种情况下，出现40%的放弃购买率也不足为奇。

面对这么多放弃购买，政府该如何应对？ 据介绍，按照目前的方法，多次不购房的优先家庭签字，将在住房锁定过程中处于非优先地位，非优先家庭将被取消购房资格。 但是，作为补充，允许买家在摇号前撤回申请，以免影响下次的购买参与。 此外，相关规定中，放弃选举并不取消优先资格，而是多次比较放弃选举。

我想政府发售自住型商品房时，并不认为会发生购房放弃，但关于取消申请资格，我可能还有争议。 为什么说不能取消申请资格？ 众所周知，申请自建房需要满足一定的条件。 也就是说，只要有经济收入和家庭住房面积就可以申请。 换句话说，这是一个只比较特定人群的福利项目。 福利计划的话，只要符合标准后申请即可，不会因为申请人一次拒绝就取消。

事实上，不仅不能取消福利项目，即使商品房购买，也不能取消购房者的这个申请。 房地产供不应求时，市场上经常出现这样的现象:排队前要求购房人从先来的开始依次登记，先排队的人有选择住房的优先顺序，而后者只能从先排队的人选择的剩下的住房中选择。 更重要的是，在最终签约时，如果前面排队的买家们放弃了之前的意向，他会在别人选择结束后得到选择的机会。 当然，很可能没有那个机会。 因为房子往往供不应求。 但是，几乎没有房地产商因为他没有选择此前的住宅而取消今后的住宅购买资格。

据此，北京市政府考虑取消哪些放弃者的申请资格，可能有问题。 那么，不能取消购买者的资格。 假设所有申请人都放弃购买，那并不意味着政府将自住商品房的投资付诸流水，那损失由谁来承担呢？ 假设申请自住商品房的人最终放弃购买，那意味着政府此前为自住商品房进行了巨额投资一事化为乌有。

这种情况并不是不可能发生。 此前鄂尔多斯的商品房大面积滞销，但既然商品房大面积滞销，政府主导的自助商品房也有可能出现这种情况。 考虑到中西部许多地区是人口流失地，在这些地区由政府主导建设的公共住宅很可能大面积滞销。 而且，公共住宅和商品房的不同优点之一是其激励机制不同。 假设商品房卖不出去的话，商品房会有各种各样的激励机制，通过降价库存来回收资金，但这种现象在公共住宅项目中不太可能发生。 由于政府没有降低库存的激励措施，降低售价有时也会引起人们的质疑。 同样是自住型商品房，为什么卖给他们的价格比卖给我们的价格低？ 他们之间有好处吗？ 从某种意义上说，这也可以解释为什么现在北京市的商品房价格和自住型商品房价格之间存在“倒挂”现象。

1998年房改前的经验表明，政府不是合格的房地产开发商，也不是好的房屋租赁企业。 由政府出资建设公共住房体现了政府处理住房问题的决心，但缺陷也很明显，更多的保障性住房建设会给财政带来很大的压力，进而引发系统性的金融风险。

为了解决将来可能大规模发生的自营商社停业，政府应该做的不是惩罚哪个废品商，而是撤出这个市场，即不建设自营商社，也只有这样才能解决危机。

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来源：企业信息港