“任志强：房地产开发领域将维持7至8年稳定增长”

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许多政府前来救市，“信贷限制”也有松动

“满月”楼市调控放缓势头

□晨报记者谢磊

从最初的暗中活动到后来的欲说休息，然后现在被称为百应。 年开始的商社管制政策，今年夏天突然发生了变化。

随着8月6日佛山加入放松管制城市，据不完全统计，7月以来，已陆续有36个城市放松，其中呼和浩特、济南、苏州、杭州等17个城市正式确定发布。 截至8月4日，全国46个限制城市中，只有北京、上海、广州、深圳等10多个城市仍然遵守限制。

楼市调控放松，市场刺激不明显，许多城市成交依然低迷。

杭州楼市短期回暖

楼市分拨调整热潮对杭州立即产生了有效效果。 我询问了当地的中介和楼盘销售的情况，回答都是“忙”。

根据房地产研究院的数据，7月29日公布限购调整第一周( 7月27日-8月2日)，杭州主城区商品房成交748套，比上周( 492套)环比增长52%。 从7月份整体来看，杭州市区新建商品房成交6091套，其中主城区成交2422套，余杭区成交2427套，萧山区成交1242套，市区商品房以今年月成交量居首位。

同样迎来楼市“小阳春”的也是济南。 据某房地产网站数据监测中心统计，今年7月，济南新建商品房成交套比6月份上涨92%，约为今年上半年月均成交量6689套的两倍。 7月10日济南全面解除限购后短短两天，济南新房上网本数量达到1151套，6月10日前上网本总量为1040套。

探索杭州、济南成交量激增的原因，两地区都受到商品房高库存的困扰，限购调整无疑为楼市回暖提供了契机。 同样，库存滞留严重的呼和浩特在放宽限购后，也取得了明显的效果。 7月呼和浩特楼市共成交1597套，比上个月上涨21.5%，为年内成交量最高。 但是，必须指出，济南、呼和浩特的这种上涨只维持了一周左右。

温州依然难以抑制颓废

但是，管制开放不是万能药，同样的措施在越来越多的地区无法发挥好的效果。

中介陆先生认为青岛放松管制后，会带来业务量的上升，但很快就失望了。 解除限购三天来，青岛新房日均交易量约288套，与上月日均交易量263套相比无明显增长。 3天内二手房日均交易量为52套，少于上月日均交易量73套。 “还是观望的人多。 ’陆先生没办法地说。 同样的事情，在已经私下放松管制购买的金华也发生了。

在厦门等房价稳定、库存合理的城市，限购后成交数字变化并不大。 截至8月2日，厦门可销售住宅数量为一套，去化周期为9个月。 7月以来，厦门商品住宅成交1711套，环比上涨0.82%。 长春、武汉、宁波、南宁等城市，解除限购后，成交量只有5%左右的小幅上涨。

温州的表现更令人不满意。 自2007年4月出台史上最严格的房地产市场调控以来，温州房价进入下跌态势。 从年9月开始，温州房价连续第34个月下跌。 到年底，温州房价与年初高峰相比平均下降了近30%。 从全国来看，温州是全国70个大中城市中年以来房价唯一下跌的城市。 7月29日，温州官方发文取消限购，但市场走势没有逆转。

许多政府放松“信贷限制”

“按照现在的房价，贷款30年的话，每月要还的钱会在9000元以上，压力太大了。 ”在询问了三家银行最初的套房贷款政策后，杭州市民许决定“再等一下”。

“市场复苏或成交量回升能否持续的灵魂是以金融为核心的货币政策。 》浙江省媒体房地产研究院院长丁建刚表示，如果贷款限制也有所调整，如降低套房首付比例、取消利率上浮，将越来越为复苏提供助力。 在解除管制等措施仍未发挥良好市场效应的情况下，不排除放松贷款政策的可能性。

城市已经采取了政府救市的措施。 限购取消晚了，但成都市财政局网站表示，从年7月1日至12月31日，只要银行积极发放基准利率以下住房贷款，省财政将按贷款额的3%向银行支付财政补贴。 虽然在全国范围内率先成为了“行政救市”，但目前没有一家银行响应号召。

8月4日放松了限购绍兴，也提到了贷款政策。 除了要求套房贷款利率不超过基准利率，允许公积金次级贷款外，还包括套房“认房不认贷”，这也是全国首次确定放松“贷款限制”政策的城市。 昨天记者致电绍兴市房地产交易中心，确认员工目前正在按照相关政策执行。 “不管你以前买过几套房子，没有贷款过，只要你现在名下没有房子，就按第一套计算。 ”

8月5日，广西宣布实行差别化住房贷款政策，适当放宽套房贷款政策，调整住房公积金个人住房贷款最高额度等。

杭州目前可以放宽两套住房贷款至首付的三成。 必要的满足条件是住房贷款只有一次，已经还清。 杭州范围内(包括余杭、萧山)没有住房，以前支付过住房贷款的房子已经转让，必须出具商品房买卖合同。 但是，贷款利率仍在上升10%。 另外，住房贷款优惠有一定程度。

限购令以外的城市也为了激活房地产市场而展开了“救市”行动。 8月5日，包头市政府在9月6日-10日的房屋交会上宣布，将对成功交易房地产的购房者给予优惠。

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房地产市场多维度的深度调整

前几天，在剑桥学校举行的房地产交流活动中，绿地金融控股公司社长耿靖表示，以一线城市上海为例，目前商品房租售率约为50，而日本20世纪80年代经济危机前的数据约为82，香港20世纪90年代末金融危机时约为76，

被认为是“死多头”的任志强在最近举行的博鳌房地产论坛上看到空多个楼市指标，认为今年房地产投资增长了10%以下。 但是，关于后市，即使维持10亿平方米左右的年销售额，由于中国房地产市场新增建筑的总诉求，他认为房地产开发领域还有7到8年的稳定增长年景。

“宽度有限的放松管制不会大幅改善市场下跌的现状，全国房地产市场将进入多维度深度调整期。 》戴德梁行大中华区综合住房服务负责人蒋尚礼表示，逐步升级的限购并不一定会实质刺激市场，长期以来实行限购、限贷、限价令会略微削弱市场诉求，并展望 戴德梁行监测数据显示，截至2009年，全国房地产商品住宅新开工面积总额已超过销售面积约12亿平方米，全国潜在供给过于充裕。 与一线城市比较健康的库存整理周期相比，二、三、四线城市供给过剩的市场结构，将来将成为放松管制城市的主体范围。 因为一线城市，特别是上海这样的领导人，一旦被束缚，很可能会被市场过度解读，这种监管政策的放松必然会变得慎重和慎重。 从现状来看，蒋尚礼认为，盲目再次进入放松管制城市进行产品扩张，对各大企业来说并不是良策。

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地方政府“救市牌”的三种做法

记者对各地楼市新政的梳理表明，目前地方政府的“救市牌”主要分为三种类型

第一种是“全面捆绑的类型”

呼和浩特、济南、海口等城市目前确定全面放松管制“限购”。

二是“局部有限型”

武汉、苏州、无锡、杭州、宁波等代表性城市采取了部分开放的办法，不限制大型住宅的交易。 杭州只对余杭、萧山两区解除限购，主城区限购只对140平方米以上的住宅“具有对照性”开放。

第三个是“曲线救市型”

也有受户籍放宽、购房落户、购房补助、减免契税等政策束缚的地方。 南宁、呼和浩特、海口、武汉等城市相继出台类似政策，如海口强调，订单套房120平方米以上可落户5人。 安徽省滁州对符合一定条件的购房者给予补助。 河北省政府对居民自用套房实施了利率优惠政策，对个人购房家庭唯一住房征收减半契税等政策。 这也是国内第一个省级楼市的指导意见。

来源：企业信息港