“万科真的会破产吗？”

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前几天，王石在郑州举行的中国公司俱乐部阿布瑞夏论坛上演讲时表示，万科有破产之虞。 当今时代，公司家喜欢谈论危机意识，作为地产界的大哥，王石用这种自我警示的方法，表示自己如履薄冰的心迹般濒临深渊，无论是矫正表演还是面对市场变迁，都是塑造公众形象的好方法。

那么，万科真的会破产吗？ 从表象来看，万科信誉高、体量大、年销售额近2000亿元人民币，是全国乃至全球最大的房地产开发企业，讨论破产可能有些危言耸听。

当然随着房地产市场的深入调整，房地产市场的成交大幅下降，万科一样有很多高楼，正在开发的房地产商，反而会面临更大的资金压力，万科倒闭也不是不可能的事件。

关键是楼市未来的走势。 王石自己的评价是，房地产市场的黄金时代结束了，白银时代到来了，所谓黄金时代，到处都是黄金，大家都能看到，只要弯腰就能捡起来。 白银时代意味着寻找需要时间。 ”

万科半年公告中也对后市保持谨慎和乐观。 其中提到，中国城市化尚未结束，经济转轨、房地产精细化刚刚开始，大量的职业诉求继续为领域提供广阔的增长空之间。

半年财报显示，万科企业期内销售金额1009.1亿元，营业收入409.61亿元，比去年同期下跌1.04%。 营业利润为68.56亿元，比去年同期下跌3.05%； 归属于上市公司股东的净利润为48.09亿元，比去年同期增长5.55%。

宏观层面，根据国家统计局的数据，今年前7个月，商品房销售面积为万平方米，比去年同期减少7.6%，降幅比6个月前扩大1.6%。 商品房销售额下降了8.2%。

这些数据表明，在市场逐渐降温的基本行情下，万科的市场表现还不错。

日前有报道称，凯雷计划购买万科9处商业地产的股权，交易金额将达到60-70亿元，或100亿元。 万科通过这种“减轻资产、重整运营”的模式，将商业房地产项目资本化，快速改变商业房地产项目上的股权，保证企业资金链的安全。 这表明万科确实在企业经营决策中纳入了危机意识。

从这个表面上看，万科的企业品牌价值、融资能力、专业化的内部管理和比较稳健的经营方式，在开发商阵营中，万科的综合抗风险能力似乎优等，破产概率不高。

但是，在房地产市场下跌的趋势下，房地产开发公司倒闭的新闻层出不穷。 浙江、江苏、广东几个小房地产开发公司相继倒闭，以鄂尔多斯、温州等地为典型的地区房地产市场危局反复传布。 也就是说，在这样的风传背景下，地方政府变得频繁拯救市场，各种限购政策几乎消失，也出现了放松住房贷款的信号，在众多力量的推动下，房地产市场是走向泡沫经济崩溃，还是泡沫经济崩溃？

毫无疑问，大众对楼市的期待已经发生了变化，但楼市最终走势似乎还是有疑问。 大众认识到定势的形式决定价格是缓慢的，改变这一定势更是持续的关联事件。 对楼市来说，公众还必须拥有打破普遍常识的戏剧性故事，如行业标杆企业和明星公司房屋倒塌，才能达到认识变化的门槛。 简言之，房地产行业需要一场完美的风暴来树立泡沫终于破裂的认识。

实际上破产的不仅是中小开发商，更大致量的公司也在压力之下被迫调整。 其中浙江绿城的股权转让，备受瞩目，曾位居全国十大开发商之列的浙江绿城，在资金链的压力下多次不得不寻求股权融资，最终被中国收购。 学习

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，但此次事件引发动荡的大众关注似乎陷入了宋卫平个人沦落的命运，却有意忽视了其曲折的楼市严峻形势。

但是，在处于深度调整中的领域，从来没有缺乏表现的机会。 王石关于旺科可能破产的警告再次强化了这个信号。

这个信号也可以得到其他大开发商的印证。 年销售额超过1000亿元的房企分别为万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大。 其中绿地、保利、中海因为深厚的国资背景、强悍的融资能力，也许可以吹嘘普通的市场规则，但不具备常规的可比性。 另一方面，由于万达转型快，面临的市场风险不同于普通住宅开发商，碧桂园和恒大虽然定位和经营方式不同，但都是强势扩张的典型民营企业，楼市面临重大转型期关口，其市场生存能力，特别是

未雨绸缪、锻造融资能力是这些开发商的当然选择。 碧桂园通过股权供给方法，融资31亿8000万港币，刚刚平衡企业资产负债表，面对市场行情的变化，碧桂园的策略是提高企业融资弹性，在债务和股本市场上资金来源多样化。

广州恒大因资产负债表暴涨而引起市场关注。 广州恒大年末净负债率为69.5%，去年6月底上升到90%。 恒大管理层就此解释说，负债率短期上升是企业应对市场调整的短期战略。 要确保企业有足够的资金，就必须致力于一线城市，短期内不仅要靠自有资金，还必须通过增加一定的负债率来实现。

根据恒大公布的消息，他们已经累计购买了2100亿土地储备，可以在他们5-7年后开发。 这个庞大的土地储备，随着市场的调整过程，潜在的价值将面临巨大的减损，未来开发投资的回收过程也可能会比预想的要长。 在市场前景不明朗的情况下，恒大的策略仍在一线城市发力。 这个雄心勃勃的计划必然会让自己面临越来越多的风险。

恒大的融资方法也有其独特之处，他们前后发行450亿永续债，永续债在资产负债表上均视为权益，发行永续债可以降低表内净负债率。 自从房地产信托融资渠道受阻后，恒大开始了打包几乎所有一线和高质量二线城市项目进入银行通道的持续债务，并大力发挥了资金杠杆作用，但为此支付的资金价格吞噬了大部分利润蛋糕。 市场降温，资金周转率下降，恒常的融资结构会迅速爆发资金压力。

不仅在房地产行业继续发挥力量，恒大多样化的战术也令人瞠目。 最近，恒大在快消品、农业、畜牧业等行业频繁动作，这些战术中长期可以大幅降低对房地产领域的依赖，但中短期内必然会加大恒大的资金压力。

要从外部得知这些大企业如何判断和应对目前晴好的楼市格局并不容易。 如果历史是经验借鉴的话，随着政府政策的调整，挣扎一段时间后，房地产行情往往会迎来新的高峰。 对身处楼市漩涡中心的开发商来说，苦涩等政策变化带来的好处是，侥幸心理仍然是他们的本能，这种趋势不会带来痛苦而是做出必要的决策，所以他们宁可相信过去的经历，也不愿承认这次楼市调整真的不同。

其实，对楼市来说，有点重要的根本性变化已经发生了。 日前，由于巨额土地出让、巨额投资开发，全国现有存量面积已经超过5亿平方米，未来5年，房地产将新增诉求约895万套，但实际供应将达到1600-2000万套。 在虚高的价格刺激下，过剩供给是必然的结果。 另一方面，从诉求方来看，无论房价收入比、人口结构等指标，目前的楼市泡沫都是不可持续的。 这些其实是老生常谈的道理。

关于地方政府和开发商翘首以待的救市政策，确实是一个有趣的因素---笔者在此前的一系列文案中也解体了，但显而易见，政策并不是万能的，楼市泡沫不断被政策刺激维持的时候，泡沫会破裂。

在不同数量的经济组织中，时间是错误的。 当房地产领域更大的调整压力到来时，任何广泛配置、资金杠杆高的大型开发商都必须在更短的时间内，通过大幅度的价格调整来消化库存，从而剥夺有限的生存渠道。 万科、恒大等大型开发商没有做大不倒的特权。 像蒂诺一样，他们很容易成为环境变迁的牺牲品，以重建公众认识为特点。

但其实，人们看到猪飞来飞去，没必要相信台风的到来。

(资料)万科董事长王石将为一点公司家和万科工作人员发表演讲。 ）

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来源：企业信息港