“影响因素明显转变 楼市进入调整周期”

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今年以来，中国房地产市场发生了明显变化，从“政策市”走向“市场市”。 对此，接受《理论周刊》采访的交通银行首席经济学家连平认为，由于政策、资金、供求、预期等因素，方向明显发生了转变。 预计在这些因素的共同作用下，楼市的调整还将继续。 下半年，投资和新增开工增长走下台阶，商品房整体成交减弱，房价下调压力持续，土地市场成交也明显缩小，楼市将进入调整周期，但不大可能持续大幅下跌。

个要因发生变化

促使 楼市调整

记者:你认为今年楼市进入调整周期的首要原因是什么？

连平:我认为是房地产领域的四大内外因素发生明显变化引起的

一是政策思路的转变。 今年以来，政策构想从政府自主调控转向市场自发调节，在“双向调控”的整体框架下，在“稳定增长”与“促进变革”之间寻求平衡，保持政策的连续性和稳定性。 决策层对房价调整的容忍度不断提高，希望通过体制改革和市场调整消化楼市积累的深层次矛盾，在诱惑楼市市长的时间里健康快速发展，逐步摆脱对房地产的依赖。

这意味着，当房价处于下行道路时，政府不会轻易救市，将密切注意地方政府的各类托市行为，必要时予以纠正。 以处理民生问题为中心的窗口指导和以放松方向为中心的货币微调，旨在维持稳定性、实现差异化，而不是限制和货币全球放松的表现。

第 个是资金环境严峻。 年的资金环境在去年年末持续紧张，从开发商的角度来看，资金来源的增长率呈“断层式”下跌。 1-6月，全国房企筹资累计比去年同期增长3.0%，比去年同期的32.1%大幅下降。

预计年内资金紧张的局面不会大幅缓解，整体信贷投放的绝对规模难以明显增加，资金和库存压力迫使开发公司调整售价、合理推送，部分前期定位偏差和高估的楼盘折扣力度将加大。

从运营商的角度看，由于货币环境持续疲软，主要商业银行收紧了住房贷款限额，延长了贷款程序，住房贷款利率处于上升之路，购房诉求由此受到抑制。 截至上半年末，个人住房贷款加权平均利率连续7个季度上升，达到6.93%，比去年同期上升64个基点。

“中央五条”对贷款的投入提出了要求，但由于收益缩小的压力持续，目前银行对贷款政策的调整动力依然不足，经营行为日趋市场化的商业银行从经营利润、资金价格、市场风险的角度综合考虑。 随着当前经济和房地产市场风险的暴露，资产质量相对较好的个人住房贷款对银行将更具吸引力，在这种情况下住房贷款利率可能会适当下调，但很难达到去年6月之前的水平。

第 个是供求关系的逆转。 去年的高持有地、高开工、高库存大幅提高了今年的市场整体供给水平，资金回收要求和预期业绩压力提高了开发商的助推力，从3月份开始，许多城市的新增供给迅速增加。 诉求方面，在去年供销2万美元的局面下，大量诉求加速释放或提前释放。 今年年初银行信贷政策收紧看到的空情绪蔓延，购房诉求受到抑制。

供求关系较去年明显逆转，整体库存大幅上升，出清周期明显增长。 从监测的13个主要城市来看，6月商品房平均出清周期达到24.4个月，连续8个月上升，比去年同期延长7.6个月。

第二，市场的期望越来越低。 进入今年以来，随着房地产市场的降温，房地产市场的涨价和降价的前景发生了根本性的逆转。 市场开始滋生悲观情绪，进而“崩溃论”、“拐点论”持续发酵，诉求进一步减弱，观望思维盛行。 此时，开发商应对市场变化和售价打折促销的行为，进一步加深了后市的预期。 楼市在预期的自证中加剧了下行压力。

楼市将进入调整周期

房价的下行还在继续

记者:在这些因素的影响下，下半年房地产开发投资和商品房成交有那些变化？

(/h )连平)另一方面，投资增速更是走下台阶。

进入今年后，房地产开发投资和新开工的增长率下跌。 1-6月，全国商品房累计开发投资比去年同期下降6.2个百分点14.1%； 其中住宅投资比去年同期增长13.7%，占房地产开发投资的比例为68.3%。 住宅新开工面积增长率从年初开始由正转为负，1-6月，累计比去年同期下降16.4%。 其中住宅新开工面积比去年同期减少19.8%。

预计房地产市场销售低迷的情况将继续向投资和开工传导。 由于全年成交清淡的局面持续下去，销售面积和房价双双下跌，影响了开发公司的还款节奏，而且存量高的企业状况难以改善，资金价格依然居高不下，房企扩大开工的意愿和能力不足。 这是因为土地开工速度相应放缓，带动投资下行。 下半年投资增长率继续下跌，降至约10%的水平，预计较去年明显下行的新开工增速低位徘徊，下半年跌幅缩小，全年较去年同期略有下降。

另一方面，商品房成交将更加疲软。

上半年楼市从去年的“过热”变为“偏冷”，市场成交趋于疲软。 1-6月，全国商品房销售面积累计同比下降6.0%，销售额下降6.7%； 其中，住宅两个销售指标分别下降7.8%和9.2%。 在资金紧张持续的局面下，全年商品房销售情况明显走弱，预计销售面积和销售额增长率将维持低位，特别是住房销售降幅高于平均水平。

一线城市成交表现对 楼宇市场走向的敏感性往往更强。 监测的40个主要城市交易数据显示，1-6月，一线城市商品房累计成交率达21.8%，明显高于其他36个城市5.8%的下跌率。

从中长期来看，城市化大背景下潜带来的住房诉求仍将持续增加。 的城市化率为53.7%，要实现年增长60%的目标，空之间仍然很大。 随着大量农村生活人口流入城市，居民实际支付能力的提高，刚性和改善性的居住诉求仍将继续释放。

记者:那么，房价会怎么样？

连平:当前房价调整压力持续。

今年以来，房价进入下行区间，直接反映楼市在调整中。 7月，全国100个城市新建住宅平均价格为元/平方米，环比下降0.5%，城市数超过7成。 虽然比去年同期上升了6.48%，但涨幅从年初开始不断缩小。

下半年，如果供求关系和资金紧张，楼市将持续调整。 在供给侧，为了适应新的宏观金融和市场环境，开发公司适时调整销售战略，更合理地制定新的盘价，以加快销售回笼速度，缓解预期业绩和库存高企的压力。 今年，我国商品房库存水平没有减少，到6月底待售面积比去年年底增加5133万平方米，其中住房增加3514万平方米，消除库存将成为开发商在当前和未来一个阶段面临的主要任务。

诉求方认为，下半年经济企业稳定后，由于信用诉求上升、信用供给总量少于上半年、银行债务价格大幅上涨等影响，商业银行贷款投入难以大幅增加，贷款利率上浮，相对购买力下降，申请门槛上升和放贷速度缓慢， 然后，由于市场预期发生了变化，运营商的展望变得浓厚，房价的下跌压力增大。 而且，在期望盛行的条件下，即使短期内购房诉求价格不敏感的房企合理定价，诉求也难以出现大规模上市的趋势。 综合来看，下半年的房价调整还将继续。

未来，持续累积的刚性诉求放开、大幅放贷政策后的刚性诉求和改善型诉求增加、股市阶段性财富效应导致的资费和投资冲动、开发商合理定价推动房价走上市场允许水平4个因素，都有可能在某个时间段达到新的平衡。 房价持续大幅下跌的可能性很低。

记者:与此同时，土地市场有那些变化？

连平:土地市场成交仍将继续缩小。

进入今年，土地市场趋于平坦，1-6月，全国300个城市土地上市量比去年同期减少16%，交易量降幅更是达到20%，其中住宅类用地供给和成交面积分别比去年同期减少10%和16%。 下半年，房地产市场的降温使各方面的观望情绪持续，资金压力和存量压力限制了土地储备增长的可能性和必要性。 开发公司遵循市场环境变化规律，调整土地市场投资配置战略，更加谨慎地获得土地。

从年初开始，住宅类用地成交大楼平均价格较去年同期有上升幅度缩小的趋势，溢价率下降幅度明显，6月300个城市住宅用地平均溢价率降至13%，比去年同期下降4个百分点。 下半年土地溢价仍将面临下调压力，部分地方城市预计低溢价率成交或流转。 相比之下，大城市土地资源匮乏，溢价在空之间相对有限。

来源：企业信息港