“大型房企打响现金保卫战：今年钱很紧”

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大型住宅企业发起现金防卫战

张晓玲王帆

乐观如任志强，也对今年房地产公司的资金状况表示担忧。

1-6月，全国房地产开发公司资金增长率降至3%，在董事长任志强看来，这是2008年前所未有的历史低点。 1-7月，该数据仅反弹至3.2%，依然令人担忧。

全联房地产商会创会会长聂梅生7月指出，这一指标从去年的21.5%一下子降至3.6%(1-5月)，是很多人没有料到的。

许多接受21世纪经济新闻记者采访的大型住宅企业家普遍表示，今年资金紧张，融资利率上升。 例如万科、保利、中国外等企业，也不是。

现金流显然已成为房企下半年力保的核心指标。 正如潘石屹等人指出的那样，无论多么强势的企业都有可能死于现金流。

债务和融资的双向压力

住宅企业的生存状况是外松内的紧迫。

2009年，上市住房企业平均资产负债率为65.17%，到年底迅速上升到74.56%。 5年间，上市房地产公司的平均资产负债率上升了10个百分点。 年第一季度末进一步上升到75.43%。 业界预计，上半年销售不顺利，该指标将继续上升。

以保险金募集为例，万科、、、的资产负债率到年底分别为77%、70%、78%、71%。 资产负债率越高，意味着公司偿还债务的压力越大。

另一方面，住宅企业的资金来源紧缩，融资价格上涨。 聂梅生表示，开发商的资金来源构成包括五个部分，第一个是个人贷款，第二个是订金收款，第三个是自筹资金，看产业信息

保利地产相关人士表示，保利是国内上市房企中融资价格最低的，上半年融资利率也达到7%左右，较以往6%有所上升。 在香港上市的中国外融资利率最低，从去年的3%百分点上升到4%多。

其他中小房企融资利率日益上升，15%-20%的融资利率比较多。 “去年有钱，所以公司有很多土地，现在不能融资，也花了很多钱。 今年的情况很特殊。 ”聂梅生说。

过去7月的数据显示，房企资金状况依然不容乐观。 但是，筹资比去年同期增长3.2%，环比略有反弹。 其中，最重要的是国内信用增长率为14.7%，较前6月的14.1%有明显上升。 但是，贷款和定金的定金还下降了8.1%。 个人贷款7651亿元，减少3.7%，定金和定金减少10.2%。

快速处置低效资产

在压力之下，房企正在消除库存，加快资产周转率的步伐。

数据显示，2009年末，a股上市房企库存为6300亿元，年末迅速上升至1.9万亿元，4年来激增3.02倍，今年上半年也有上升。

另外据wind报道，2009年房地产领域的库存周转时间为每3.06年，年末每3.55年延长一次，年第一季度每7.51年迅速恶化一次。

中国外、保利地产相关人士据21世纪经济新闻记者介绍，今年各企业还款率均有回落，保利地产还款率在80%左右，中国外上半年还款率在70%以上不到80%，往年这些大企业的还款率可以达到90%以上。

这表明，快速上升的库存挤占了公司的流动资产，进一步侵蚀了公司资产的变现能力，也对现金流构成了巨大的挑战。

为了保持现金流量的健康，首先需要去库存，调整库存结构。 一家大型房企指出，以长期库存为代表的低效资产导致了企业价值的流失。 未来集团的政策方向是对长期库存定期减值，直接扣除当年的利润。

据拆解相关人士介绍，长期库存通常是指长期消耗资金无法产生价值的资产，可能是市场较差城市的土地资产或有形建筑，对其进行资产减值，扣除当年利润，这种方法由企业仔细评估未来市场，分割财务报表利润后再说

在前不久的万科中期营销系统大会上，万科要求今年务必完成2000亿次退款，各相关部门签署了退款目标任务书。 例如，以退保率80%计算，万科今年的销售额将在2400亿次左右。 下半年，万科要确立以营销系统现金流量为中心的业务方法，确保排名第一。

21世纪经济报道记者称，包括万科、中国外、恒大、保利、碧桂园等在内，今年对退保率和退保金额要求严格。 记者认为，要达到这些严格的指标，不排除开展包括降价在内的更灵活的促销活动。

来源：企业信息港