“中国房企成批出海为哪样”

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的风声鹤唳，官方统计数据进一步巩固了国内楼市下行的趋势。 年7月底，商品房待售面积为万平方米，7月份当月房地产市场销售总额降至5182亿元，比上个月下跌30.5%，创今年最大月度跌幅。

与这一趋势不同，以万达、万科、绿地、中海、碧桂园等为首的大型开发商，在东南亚、欧美等国家购买办公楼，竞争土地，或与当地开发商合作投资建设新的房地产项目。

据一家研究机构统计，2008年，中国房企海外投资额约为6900万美元，到了2007年，投资额将上升到150亿美元，2008年上半年的数据将达到120亿美元，预计每年将超过200亿美元。 另外，中国个人在海外购买不动产也出现井喷，从年4月到年3月，中国人在美国的购买金额约为220亿美元，中国个人和机构频繁的海外投资活动，据说备受瞩目。 一点财经媒体也在和日本当时的海外投资浪潮进行比较。

开发商海外投资这一日益突出的现象证明，随着全球化的深化，国际经济的竞争格局发生了变化。 原来，有以劳动力和土地环境等资源参加国际分工和竞争的中国传了过来，但渐渐地在资本、管理、技术等行业也开始有了一定的发言权。 从劳动密集型产品的出口到资本出口，中国经济体的效率提高，也证明了中国有能力在国际经济舞台上和许多同行进行同样的比赛，这也加强了中国和全球经济的相互作用和相互依存，中国经济体必须按照普遍的市场规则和法治体系运营和说明自身的价值

虽然开发者出海很美，但是很难实际发挥作用。 对文化差异、团队能力、项目管理能力、海外税收法律工作环境等的了解需要时间、价格、需要熟悉，其中的不确定性因素会越来越多于国内。 国际资本结构的一些变化带来的汇率风险，对中国开发商来说，其潜在影响尤为巨大。

除了正常的商业环境和交易价格外，在欧美这样的成熟市场，土地供应不受地方政府支配，规划设计体系规范化程度高，融资工具非常多元化，而市场诉求也比较稳定，房地产是高度竞争领域，利润不大空。 因此，这不是国内房地产公司统一出海，从红海转移到蓝海的简单之旅。 出海到公司，大声宣传项目的利润前景，国外的房地产开发似乎是一个很有吸引力的金矿，反而让人觉得其中可能会有猫。

当然，国内房地产公司经过多年的市场培育，形成了一定的竞争力和特点，如建筑价格、管理效率和规模特点等，对于特定的项目，国内公司可以挖掘一点机会。 但是，从市场竞争的程度来看，我认为这只是特例，不是正常的态势。

那么，让这家房地产公司出海的基本动力是什么？

国际形象可能是这些开发者出海的表面原因。 目前出海的开发商以行业巨头为主。 例如万科、万达、绿地、碧桂园、富力等，对这些大企业来说，塑造国际企业形象当然有重要价值。 在国外投资一两个项目，所需资金不过几千几亿美元，即使运转效果不好也不会损失太多，但在对外主张中，可以高调推进国际化进程，提升企业形象。

构建海外融资平台是房企更直接的动力之一。 受宏观调控政策的影响，金融机构限制开发商融资十分普遍，但国内楼市交易额的下降导致开发商资金周转减速，资金压力大幅增加。 国内大型房企可以通过信托债券等市场进行融资，但这些渠道的融资价格大大高于银行类金融机构，与国际融资价格相比，国外的开发贷款和资金采用、融资价格远远低于国内，甚至更高。 这家住宅企业涌向海外的背景是因为有很多金融机构、中介的辅助作用。

在海外设立平台企业时，可以通过内保外贷款的方法进行低价资金融资。 也就是说，国内银行向国内企业的海外投资子公司提供对外担保，国内企业反向担保国内银行，最后海外银行向海外子公司发放相应的贷款。 在国外融资后，必要时可以反哺国内企业。 其中也有外汇管制等政策性障碍，但通过国内以外的两个平台，可以绕过国内严格管理的金融环境，获得进入国际资本市场的触角，由于国际金融市场利率水平低，对冲相应的交易价格，提高企业的持续经营能力

以万达集团为例，通过收购香港上市企业恒力商业地产、部分纳入国内企业资产、将恒力更名为万达商业地产，成为万达集团的香港融资平台。 建立该平台后，万达集团在国际债市的融资能力大幅提高，、每年发行两次总额超过10亿美元的债券，但这些债券的融资价格几乎与国内银行贷款相比不多，明显低于国内信托融资。

有了海外平台，这些海外平台将不再受国内政策和法律的约束，他们不仅可以不按照政府的脸色行事，而是按照更普遍的全球商业规则行事，从而分散市场风险 从这个意义上说，开发者出海有用脚投票的结果，对国内的商业环境，特别是特定领域的商业环境，有一定的竞争作用。 这无疑对决策层和市场监管构成了某种压力，是对恣意行政权力的牵制。

当然，在目前出海的开发商中，不同产权结构和治理结构的企业，出海投资的目的可能各有侧重点。 碧桂园这样有家族色彩的企业，除了融资渠道和资产安全性的考虑外，投资项目还必须经受商业合理性的考验。 因为其最初的项目是马来西亚，不仅土地价格非常便宜，商业环境也与大陆本土不同，潜在的目标群体也与碧桂园以前的重叠。 因为这个开发风险比较小。

万科这样的公司，国际化进程的目的似乎越来越多，是为了提高企业的全球化管理能力。 由于这一步比较低调谨慎，万科目前的海外投资战略需要寻求当地合作伙伴，以尽量减少风险。

绿地这样的大型住宅企业，一方面掠夺国内的包围地，激烈争夺行业领导者的地位，给管理层带来了政治利益。 另一方面，像绿地这样的公司不缺乏资金。 海外推广不以融资平台为目的。 越来越多的是为了国际形象。 商业合理性的考虑反而是次要的，依靠众多非市场化资源的支持，变身为跨国快速发展的集团，最后可能会成为商业怪物。 可能会成为市场规则的破坏者。

总之，虽然开发者的海外投资热潮正在涌动，但其航海目的各有计算。 要在欧美成熟市场站稳脚跟，成为国际性的开发企业，目前还没有任何征兆。

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来源：企业信息港