“建筑新规严控“送面积””

本篇文章2110字，读完约5分钟

新版《建筑工程建筑面积计算规范》已于上月正式实施。 如果发送飘窗、露台、地下室等开发商热衷销售的法宝，或者就此失去了打“擦边球”的操作空，“送面积”的方法将面临停止。

文/本刊记者徐卓航

新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)已于上月正式实施。 送窗、送平台、送地下室等开发商热衷的营销法宝，以及因此失去了打“边球”的操作空之间，“送面积”等创新户型设计面临着严格限制。

“旧《规范》中有模糊、界限不清的地方，也有可以利用的漏洞，但这次变得更加确定合理了。 ”7月29日，北京市建设工程造价管理处相关负责人陈国立在接受媒体采访时表示:“旧版《规范》的执行时间比时间长，现实中许多设计方法、功能发生了变化，需要修订。”

窗户和阳台更规范

我们常说的购房“送货面积”，就是利用设计规范，设计成业主不仅可以使用，而且也不能放在销售面积或一半面积的空之间，从而提高住房的获得率。 开发者设计(/) )/k0 ) )之间，工程成本并没有减少，楼盘的容积率也有所增加。 实际上占公共(/)/k0/) )之间的面积，居住体验会打折扣，但是这些方法很受市场欢迎，大多数情况下“赠送”的面积已经摊到了房价上。

其中，开发商最常“送货”的面积不是旧版《规范》的面积，有的被做成假的飘窗，业主装修时可以把窗台打掉做成房间面积。

因此，新版《规范》确定，窗台与室内大楼地面高度差在0.45米以下，结构净高度在2.1米以上的凸(浮)窗，要求根据其围护结构外周的水平面积计算1/2面积。 大楼一般高2.9米左右，网高2.7米左右。 这样的话，窗户离地面至少要0.6米。 否则，面积将是一半。

对于旧版《规范》中规定面积仅为一半的阳台，新版的《规范》也进行了进一步细分。 在主体结构内的阳台(凹阳台)，根据其结构外周的水平面积计算总面积； 在主体外的阳台(凸阳台)，根据其结构底板的水平投影面积计算1/2的面积。 以前是双层的高阳台，而不是面积，现在至少有一半的面积了。

地下室，露台很难再“送”下去了

在花园和小摊别墅常见的地下室和采光井的“赠送”方法中，业界也大多不计算面积。 根据2005年公布的旧版《规范》，地下室、半地下室有计算建筑面积的规定，但地下室的建筑面积不计入容积率。

根据新版《规范》，地下室、半地下室应按其结构外周的水平面积计算，结构层高在2.2米以上的，应按全面积计算。 构造高度在2.2米以下的，必须计算面积的1/2。 此外，有顶盖的采光井应在一楼计算面积，净高在2.1米以上的，应计算全部面积； 网高在2.1米以下时，必须计算面积的1/2。

此次《规范》还确定，建筑物内有设备层、管道层、避难层等结构层，结构层高在2.2米以上的，计算总面积，2.2米以下的，计算1/2面积。

打边球的人也有露台。 “没有封闭的阳台不是建筑面积，但是水电都被预约了。 如果业主自己包装的话是大阳台，可以增加10~20平方米的采用面积。 很多开发商的住宅设计就是这样做的，每层都有一个摊位。 ”据业内人士介绍。

对此，新版《规范》中也增加了建筑物置物架空层的面积计算规定，取消了深基础置物架空层的永久性有顶盖面积计算规定，增加了无围护结构和有围护设施的面积计算规定； 修改地板橱窗、门斗、走廊、走廊、檐廊的面积计算规定； 删除了原室外楼梯上强调的永久性顶盖面积计算要求； 增加了修改外保温层面积计算规定的门廊面积计算规定。

计算面积的微细化

面向市场“捐赠”的面积户型集中于中小户型，为了提高住房获取率，部分开发商将89平方米的商品房定为“3+1”户型。 新版《规范》在过去“捐赠”的面积空之间给出了详细的定义和计算规范，这为批准户型和进入市场的新项目增加了精细化设计的难度。

发现，新版《规范》的实施，在常见的“n+1”型情况下，增加了套内的建筑面积和公共公摊面积，影响容积率和工程成本。 现在可以从新版的《规范》中找到来源和计算方法，所以现阶段的影响在于根据工程情况、建筑用途合理计算建筑面积、公共摊位面积的方法。

据介绍，7月前通过规划审查批准的项目，仍将按照旧版《规范》执行，短期内新版《规范》不会影响住房供应市场。 另外，新版《规范》对不同城市的影响也不一致。 例如广州、上海等地年均制定了地方建筑面积计算方法，这些标准对开发商的面积“赠送”方法设定了严格的限制。

开发公司“追求”小户型的设计源于2006年公布的“70/90政策”，该政策于2006年6月1日以后新批准，在新开工的商品住宅项目中，必须建设70%以上的套型建筑面积在90平方米以下的住宅。

“90平方米的面积设定当时是初步计算的，没想到各种形状的面积空之间有“礼物”。 ”业内人士分析认为，当时的设定并不严格，只有一个户型面积的上限，多层、高层、超高层的公摊面积因计算而异。 如果在高层、超高层开店，根据户型的不同，有可能会丢失10~20平方米的面积。 小开发商为了门建本身的合理性，或者更好的销售，让设计师利用规则漏洞采取了很多“偷”面积的手段。 “新版的《规范》有助于更好地控制产品的设计。 以前被允许打“边球”，但是现在不行。 ”业内人士说。

来源：企业信息港